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ご相談事例と活用の成功例
ご相談事例

相談件数 平成28年度実績

借地権・底地・不動産
171
賃貸経営全般
105
相続全般
 96
その他
 29
不動産売買についてのご相談
品川区内の山手線駅徒歩10 分に位置する約13坪の土地上に隣接地建物と一体となった「長屋」(※)を相続した。以前は両親が居住していたが、数十年前から施設に入っていたため、空家となっている。売却したいが、どうしたらよいか?
(※)長屋:隣の家屋と壁を共有状態にした集合住宅。東京下町、京都に多く見受けられる。詳しくはこちら

現地調査をした結果、対象建物は2連棟の西側建物で、登記上の延床面積は約20 坪。建物の状況として、2階建物の窓ガラスが割れているともに、家の背後は荒廃しており、誰でも立ち入ることができる状況になっていました。家屋の傾きも見られ、倒壊危険性が高い建物もありました。
先ずは、隣接地との土地境界が確定していなかったため、土地家屋調査士に境界確定業務を依頼。同時に2連棟の東側建物の隣接所有者(以下、隣接者)へ購入を打診しました。隣接者は、当該町工場を営んでおり、数年後に工場をやめる計画もあることから、購入はしないとの回答がありました。
隣接者が購入しない以上、ご依頼者のためにも本件土地を高値で売却するには、「長屋状態の解消」及び「更地」にして売却することが必須条件でありました。
そこで、当方から隣接者に対して、本件建物の取壊し及びその際の壁の補修をする旨打診しました。隣接所有者とその補修に関して、打ち合わせを重ねた結果、補修に関して合意を得られ、本件建物の解体・隣接建物の補修を実施するに至りました。解体・隣接建物の壁補修工事の業者選定にあたっては、宮大工として実績のある事業者を選定して、後々のトラブルを回避し、更地後、すぐに購入希望者を探索、売却することができました。

ポイント
  • 長屋状態を解消し、更地で売却することにより、高値で売却することができた(長屋状態の価格の2倍以上)。
  • 隣接建物の補修を実績のある施工業者に依頼することで、隣接者との関係性を維持。
資金&資金効率&遺産分割有効活用事例
ご相談者のお悩みは下記の1~3の事項でした。
1、建物の老朽化築40年超
2、お子様への公平な相続
3、将来的な収入源の確保
の事項で、ご相談いただきました。詳しくはこちら

初期のヒアリングの中で
お話の中では『お子様方に仲良く暮らしてもらいたい』事を切望。ご自身が先代からの遺産分割でご苦労をされたご経験から、お子様方が仲良くするためには、『気持ち』だけではなく『経済的基盤』も必要であると強く感じていらっしゃいました。


現状
・築40年超の中型マンション
・建物の一部にお子様方が居住中

選択肢
Ⅰ 取り壊し後
・—① 大型賃貸マンションを建築
・—② 土地の一部を売却後、資金を充当して中型賃貸マンションを建築
・—③ 戸建賃貸を建築、土地の一部をお子様方の自宅用地とする
・—④ コインパーキングとして活用
Ⅱ 土地の売却・買換え
Ⅲ 現状維持

選択肢の検討-ご相談者意向確認
Ⅰ—① 検討の余地あり
Ⅰ—② 検討の余地あり
Ⅰ—③ 検討の余地あり
Ⅰ—④ NG →明渡し費用・取壊し費用等含めての活用としては中途半端。
Ⅱ   NG →先祖から受け継いできた土地であり売却は極力行いたくない。
Ⅲ   NG →お金も掛からないが、解決もしない。

※ご相談者のご意向により、選択肢の優先順位が変わります。


解決方法と課題
1.Ⅰ-①~③のプランを検討・精査。
2.入居者明渡しの開始
3.解体・測量・建築・新規募集の実施

プランの決断
プラン毎の収支・リスク許容度の検証

※記載数字は、実例とは異なります。概算としてご認識ください。


Ⅰ -① 大型マンション建築



Ⅰ -② 一部土地売却後、中型マンション建築



Ⅰ -③ 戸建賃貸建築、土地の一部をお子様方の自宅用地




※最大見込収入は、空室率の検討前の数字です。



決断の肝
・このケースは、判断が分かれるところです。
規模の大きさを重視される方は、Ⅰ-①
借入金を抑えたい方は、Ⅰ-②、Ⅰ-③
を選択されるでしょう。
・プラン比較、マーケット調査、ご意向調査を踏まえてご提案をさせて頂き、今回のケースでは、Ⅰ-③プランをご決断されました。

選択によって
実は、人により選択が異なるという事は、借入金の許容度にもよります。
・Ⅰ-①を選ばれる方は、借入金に対する許容度が強く、銀行融資を利用した強気の経営が可能となります。
・Ⅰ-②を選ばれる方は、リスクを減らしつつも実利を重視しています。
・Ⅰ-③を選ばれた理由は、お子様方のためを想われた結論です。
『お子様方世代での分割を意識』
『お金が必要となったときに、戸建賃貸を売却可能』

事案終了 その後
・ご相談者の選択は大成功です。
その後、周辺の幹線通り沿いに大型賃貸マンション(1K)が乱立しました。一方、戸建賃貸は競争相手が少なく、問合せが殺到して満室となりました。
・次世代のご自宅も建築され、先祖伝来の土地にて『居住』と『賃貸経営』を両立されました。

担当者より
・ご相談者、奥様、お子様方という皆様に喜んで頂きました。お子様を第一に想われた結果、皆様が笑顔で生活できる環境となりました。
・『新しい1つの街を創造』され、街のコミュニティとして良い関係を築かれています。小さなお孫さんたちの世代も仲良く遊ばれているようです。
・選択肢は画一的ではなく、ご相談者のご意向も含め、コーディネートします。
・ここでは、決断の背景を記載いたしましたが、建替えにあたっての全てのコーディネートを当協会で担当させて頂きました。
 ① 建築プラン・収支の検討、マーケット調査
 ② 入居者明渡し専門家のご紹介
 ③ 解体業者・測量業者のご紹介
 ④ 建築業者のご紹介
 ⑤ 賃貸募集・賃貸管理の実務
借地更新から「等価交換」になった事例
5年前、父より貸地90坪を相続し、1年後に更新時期になるが、更新手続きが分からない、契約書は市販のもので、過去の更新料の受領領収書はあるが更新料の決め方は不明であり、今回、地代の増額をお願いしたいのですができるのでしょうか。ただし、借地人との関係は悪化させたくないと思っております。現在地代は毎月月末に持参で支払っている。その時に母親は借地人さんの奥様と世間話程度はしているので、関係は良好と思える。詳しくはこちら

更新を迎えるにあたり、借地人Bさんの意向調査
通常、更新時期において、借地人Bさんの意向調査が必要と思われるので、「更新」・「権利譲渡」・「借地の等価交換」など、場合によっては、借地人Bさんが、高齢の為、更新をせず「借地権の買戻し」を申し出てくるなどの選択肢があります。
まずは、地主Aさんより、借地人Bさんへ「更新の通知と共に意向確認」のお手紙をお出しする事から始める事を提案させて頂きました。

意向確認の回答
借地人Bさんからの「回答」は以外にも「更新」せず、「借地権の買戻し」を希望。
現在、借地人Bさんご夫婦は80才を迎え2人で生活、お子様は既に独立し、別に生計を立てているとの事。借地人Bさんは、子供たちに世話をかけたくないとのお考えであり、買い取って頂いた金額で「施設」に入所を希望との事でした。

課題と解決方法について
今回、地主Aさんは、思いもよらぬ借地人Bさんの申し出に「資金繰りに問題」ありとの回答を頂きました。解決方法として、現地調査、提案書を作成し地主Aさんと打合せをしました。地主Aさんより今後の対応に付き「業務の依頼」を受託させて頂きました。幸い当該借地は、都内近郊の住宅地であり利便性もよく地型も良かった為、地主Aさんと借地人Bさんともに各権利に沿った「等価交換」を選択、借地人Bさんの承諾も得られることになり、借地人Bさんは「所有権とした土地」を売却する事とした。

解決までの経緯
提案書作成に当たり、当該借地に付き「公法上の制限」・「建築基準法の制限」等、土地としての「活用価値」を見出す所より着手する。如何に地主Aさんと借地人Bさんへ利益を還元するかは、当該借地の分割案で決まる。(協会の腕の見せ所である。)
では、なぜ「等価交換」として各持分にする必要があるのか。早い話が、「権利の呪縛」から逃れる為である。土地に絡まる権利を取り除く事で、お互いに「完全所有権」を手に入れる事が出来きる。
よって、地主Aさんは「買戻し資金」の調達は無くなるし土地も所有権として権利分戻ってくることになるので、将来に向け新たな「土地活用」が可能であり。借地人Bさんは「正規の土地」の評価アップの上「売却」する事で、地主さんに借地権を買い取ってもらうより高値で処分(自由に)出来る事となるのである。但し「等価と言っても」借地権割合は70:30となっている地域だ、「借地」に関する慣習からすると「地主さんへ利益の還元」がある。その理由としては、借地権が所有権になる事で理解できる。
また、1宅地に引き込まれている「上水・下水・ガス管」など地主さん側は引き込む費用の負担等も出てくることを考慮しなくてはいけません。そこで「権利調整」として、割合を按分していく事になるわけです。尚、今回のケースでは、地主45%借地人55%の割合で等価交換が成立いたしました。
その後、借地人Bさんより当該土地の売却のご依頼、地主Aさんからは、土地活用の提案を頂きました。

底地の売却と資産組み換えの事例
地主Aさんは、今年で年齢は80歳を超え相続の不安もあり、現在貸地200坪を息子たちへ承継する前に整理したいとの事。また、「借地」は事業としては収益が低いので売却を検討しながら、資産組み換えを検討したいとの事。詳しくはこちら

課題と解決方法について

  • ・1筆の土地に借地が混在しており、各契約借地面積を基に分筆する必要がある
  • ・各借地人との契約書も見直す必要がある
  • ・各借地人の住戸への上水、下水、ガス管等取り回しの整備が必要である

以下、現況借地のイメージ図

解決までの手順

解決の手段の為「提案書作成」に当たり、当該借地の土地に付き「公法上の制限」・「建築基準法の制限」等、土地としての「活用価値」を見出す所より着手する。

1)土地家屋調査士による土地分筆作業及び接道義務を満たすため【借地Aと借地B】に建築基準法の【位置指定道路】を申請する。(幅員は4.0mとします)(下記図面参照)

2)上記の図面のように、各借地の分筆および接道義務を満たす敷地を作り上げます。 また、隣地との土地境界の確定や、公道との境界確定も実施する事で土地としての評価を整えます。 現場は、、上下水管の引込は1本の配管から各住戸へ分配されている状態なので、将来建替え時に各借地人が新たに専用の引込をする様にと「覚書」を取り交わしました。

3)各借地の分筆作業が完了した事により、契約面積の変更にあたり、新面積での「土地賃貸借契約書」取り交わし及び、面積増については「地代」の変更も必要となります。

4)今回のケースでは、借地人Aさん、借地人Bさん、借地人Fさんが底地購入の希望をいただきましたので、「土地賃貸借契約書」の取り交わしは残り3件のみとなり、借地はC・D・Eの3筆については現状のままとし、自主管理から管理会社へ「管理委託」となりました。

5)底地価格の算出方法については、一般的に「路線価」・「公示価格」・「近隣取引価格」などを参考にするケースがみられます。
底地価格の算出(基本計算方法の取り決めはありませんので「交渉」となります)
路線価×借地面積÷0.8×○○%=底地売却想定額(公示価格の場合)
底地の売却価格の検討では、借地人が「所有権」を取得する事について「借地の慣習」として地主様へ「利益の還元」という意味合いで1割程度を還元します。
例えば、借地権割合が60%との地域であれば、公示価格のほぼ50%での売買交渉が考えられます。

6)税務上の評価減
今回分筆を実施し、各借地に「地番」が設定され、地型に付き1つ1つの固定資産税評価が設定されることで、1筆時の「固定資産税額」を圧縮する事が可能となり税金の「減額」(節税対策)が可能になると思われます。

底地・借地権の基本的な4つの整理方法
土地の権利関係の解決方法について借地権と底地の整理する基本的な方法をご相談したい。詳しくはこちら

借地権と底地の整理する基本的な方法は、以下の4つあります。
ほかにもいくつかの応用的な方法もありますのでご相談下さい。

1)借地人による貸宅地(底地)の買い取りによる整理方法(底地売却法)
借地人が地主さんから底地買い取る方法です。一番多いケースですが買い手と売り手が特定されている特殊な状況の為価格の調整が難しい場合が多いようです。

2)地主さんによる借地権の買い取りによる整理方法(借地権買取法)
地主が借地人から借地権を買い取る方法です。上記と同じで買い手と売り手が特定されている特殊な状況のため価格の調整が難しい場合が多いようです。

3)地主さんと借地人との等価交換による整理方法(敷地引分法)
一定の条件の下で等価交換する方法です。税務上無税ででき、また相続が発生する前に整理できれば納税対策に有効となります。

4)地主さんと借地人共同による第三者への売却による整理方法(共同売却法)
売却前に底地と借地権の割合を決めておき、共同で売却して換金する方法です。

各方法の解説

この基本4パターンを活用する際の留意すべきポイントを以下に記します。

まず、1)底地売却法と、2)借地権買取法は、当該地の更地の評価額がキーになります。公示価格,路線価、固定資産税評価額、国土法価格、実勢相場価格等の目安があるにしても、最終的にはこれが一番難しい問題となります。特に、2)借地権買取法は、借地人が転居を余儀なくされることがことが多いことから、借地人からの申し出でないと、スムーズには進みません。これに対し、3)底地売却法は、実務的にみてもおよそ7~8割がこの手法によっています。貸宅地は集積制が低く換金性が悪いのに対して、相続時の評価が高く、高額な相続税は、地主にとってはマイナスの財産になりかねません。そのため地主が、底地を売却して相続税の納税準備資金としたり、より有利な資産への転換を図るケースが多くみうけられます。

3)敷地引分法は、その貸宅地の面積、地形、道路付けなどが一定の条件を満たしている場合に広く行われている方法です。標準的な住宅地の場合、交換後に地主と借地人とはその土地の所有権を1対1で等分するケースが多く見受けられます。そして、路線価図に記載されている割合から見ると、借地権がワンランク下がって交換が実行されます。例えば、路線価図でD地区(住宅地)の場合、底地・借地割合4:6が5:5となります。それは、交換後借地人は、地主に対する一切の金銭(更新料、承諾料など)が不要になるため、交換時に地主へ1割程度多く分配するという慣行によるものなのです。

なお、交換は一定の条件を満たせば、地主・借地人ともに無税扱いになります。その際、交換の比率は、土地の面積のみでなく、交換後の土地の資産価値についても考慮されます。(所得税法第58条「固定資産の交換の場合の特例」)

4)共同売却法は、一般的には地主・借地人の両者とも売却意思がそろった場合に行う方法であり、貸宅地整理の方法としては両者の利益が一致する望ましい方法です。

賃貸経営・管理について
賃借人滞納
賃貸アパートの住人の賃料未払が6ヶ月間になります。
どのように対処したら良いでしょうか?詳しくはこちら

①滞納額回収を優先する場合
②退去してもらう事を優先する場合

取るべき行動

共通するべきは、滞納者・連帯保証人への督促。

・電話・書面による本人への督促。話にならなければ、連帯保証人への督促。
→書面には、該当月の賃料と滞納家賃総額を記載。
直近の入金日も含め、一覧表にしたものを添付すれば理解しやすい。
①連帯保証人へ請求。連帯保証人が親族の場合には効果的。

・滞納分を賃料に上乗せし、分割による支払。
②誠意が無い、反応が無い場合には、賃貸借契約解除の旨を通知。
→配達証明付内容証明郵便による。
将来の強制執行の布石とする。
弁護士名義で内容証明を送付する事も有効な場合有り。
・強制執行手続きに入る
→手慣れた弁護士に依頼する事が現実的。

費用目安

・強制執行には、弁護士費用・執行の際の片づけ費用等の発生。
分量により、50~150万円程度が目安。

再発防止策

・管理会社への賃貸管理業務依頼。
・賃料保証会社による保証を募集条件とする。
→保証を通らない申込者は、そもそも入居をしてもらわない。

一括借上げ
30年間の一括借り上げ契約があるので、アパートを建築しようと考えています。
注意点はありますか?詳しくはこちら

・一括借り上げ契約は、30年間借り続ける事を保証。
・全期間において、同賃料での契約を保証しているわけではありません。
・2年毎に賃料見直しの条項が入っている事が一般的。
・賃料の免責期間が有る事が一般的。
・礼金は借り上げた会社が取得します。

ポイント
  • ご自身で経営した場合でも、長期間収支が成り立つプランであるかが重要です。
  • プランが成り立たず、一括借り上げに頼った経営は危険を伴います。
  • プランが成り立ち、手間を減らすための一括借り上げであれば良いでしょう。
  • 建物の品質についても要チェック。
定期借家契約
今後、賃貸アパートの契約を定期借家契約に切り替えていこうかと考えています。
契約中の方でも切り替える事はできますか?詳しくはこちら

契約時期

・賃借人が事業者の場合には、条件面を含め合意が出来れば良い。
・賃借人が居住者の場合には、平成12 年3 月以降開始の契約であれば合意による。
・平成12 年3 月より前の契約は、合意があっても無効。

価格設定

・基本的には、『定期借家契約=賃料減額』という事ではない。
・現実的には、『定期借家契約=割安』と考える賃借人も多い。
・立地、周辺状況、物件力により価格設定は検討が必要。

ポイント
  • 将来的に建築予定の場合には、明渡しを考慮した切り替え(新規契約からの場合も有り)。
  • 不良入居者を継続居住させないために、『問題が無ければ再契約』という形式をとる事も有り。
底地・借地権について
更新料
来年、借地人の契約更新時期になります。更新料の請求額はどの程度でしょうか?詳しくはこちら

今迄の経緯

①契約書にも更新料支払いの記載が有り、以前に頂いている。
②前回更新時に更新料を頂いている。
③更新料を一度も頂いた事が無い。

考え方

更新料の支払義務について係争となった場合、裁判所が認めている基準は①です。
②③については、お話合いとなります。②であれば、通常はお支払頂けるケースが多くなります。
①②前回更新時の更新料算定方法をベースに考えます。
③更新料提示までに借地人に理解を求める事が重要となります。

提示基準

・決まりはありません。
・良くある事例→『公示価ベースでの更地価格×3%』を提示。
・①②の場合は、20 年前との比較が必要。
・20年前の路線価は、国会図書館等で調査。
・近隣に公示地があれば、インターネットでも目安がわかります。

ポイント
  • 借地人は、ご近所と情報交換をしているケースが良くあります。
    →近隣の様子を見ながら、提示額・妥結額を考えます。
地代の改定
地代の改定について教えてください。詳しくはこちら

(1)地代の改定にあたっては、地主さんが自由に設定できるわけではなく、借地借家法第11条(下記参照)記載の通り、「土地の固定資産税・都市計画税が上昇したとき」、「土地価格の上昇があったとき」、「周辺地代と比較して不相当となったとき」において、借地人の同意があったときに可能となります。

借地借家法


第十一条
1、地代又は土地の借賃(以下この条及び次条において「地代等」という。)が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
2、地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
3、地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。



(2)地代の改定にあたり、借地人との合意が得られない場合については、調停を申し立て話し合いにより、解決を図っていくことになります。その調停でも合意が得られない場合は裁判(訴訟)となります。


(3)適正地代の決め方
地代は、借地権の始期、過去の個別事情、立地等により千差万別です。その適正地代の算定にあたっては、主に不動産鑑定士が「不動産鑑定評価書」を作成して判定しますが、具体的には、以下の四つの手法を用いて算定します。

 ①差額配分法・・・現行の地代と新規に賃貸した場合の地代を比べ、その差額を地主と借地人で配分する方法
 ②利回り法・・・地代設定時における利回りを主に、契約締結時およびその後の各賃料改定時の利回り、基礎価格の変動の程度、近隣地域または同一需給圏内の類似地域等における類似の不動産の賃貸借等の事例における利回りを勘案して求めた継続賃料利回りを土地価格に乗じて適正地代を計算する方法
 ③スライド法・・・現行の地代に土地及び建物価格の変動、物価変動、所得水準の変動等を示す各種指数等を参考に判定した変動率を乗じて適正地代を計算する方法
 ④賃貸事例比較法・・・類似した借地事例からを多数収集して分析したうえで、適正地代を計算する方法

(4)簡便な地代算定方法 簡便な地代算定方法として、「公租公課倍率法」があります。この手法では地主さんが毎年支払っている固定資産税・都市計画税の合計額から地代を求める手法です。 一般的な住宅地における普通借地権の地代の目安としては、固定資産税・都市計画税の合計額の3倍~5倍程度となります。

              
借地権の譲渡承諾料
借地権の譲渡承諾料について教えてください。詳しくはこちら

借地人が借地権を第三者へ譲渡する場合、地主さんの承諾を得る必要があります。その承諾を取るにあたって、借地人から地主へ支払われるのが譲渡承諾料(名義書き換え料ともいいます)です。譲渡承諾料の水準として、借地権価格の10%程度が一つの目安です。当該水準を目安に条件変更、更新料、借地期間を考慮して決定されます。

(1)借地権譲渡につき地主さんの承諾が得られない場合
地主さんが第三者への借地権譲渡を承諾しないという場合には,裁判所へ借地権の譲渡の許可を求めていくことになります(借地非訟手続き)。借地借家法第19条に記載(以下参照)されています。


(2)借地非訟手続き後
借地非訟手続き後、地主さんは借地借家法19条3項に基づく「介入権」行使ができます。これは、地主さんの「先買権」と呼ばれるもので、地主さんが借地権を譲渡しようとしていた第三者に優先して、借地上建物と借地権の買取りができるというものです。この場合の借地権付建物の適正価格については、裁判所が依頼した不動産鑑定士等が判定することになります。


借地借家法


第十九条
1、借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。
2、裁判所は、前項の裁判をするには、賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、賃借権の譲渡又は転貸を必要とする事情その他一切の事情を考慮しなければならない。
3、第1項の申立てがあった場合において、裁判所が定める期間内に借地権設定者が自ら建物の譲渡及び賃借権の譲渡又は転貸を受ける旨の申立てをしたときは、裁判所は、同項の規定にかかわらず、相当の対価及び転貸の条件を定めて、これを命ずることができる。この裁判においては、当事者双方に対し、その義務を同時に履行すべきことを命ずることができる。
4、前項の申立ては、第1項の申立てが取り下げられたとき、又は不適法として却下されたときは、その効力を失う。
5、第3項の裁判があった後は、第1項又は第3項の申立ては、当事者の合意がある場合でなければ取り下げることができない。
6、裁判所は、特に必要がないと認める場合を除き、第1項又は第3項の裁判をする前に鑑定委員会の意見を聴かなければならない。
7、前各項の規定は、転借地権が設定されている場合における転借地権者と借地権設定者との間について準用する。ただし、借地権設定者が第3項の申立てをするには、借地権者の承諾を得なければならない。


借地権更新後の借地期間について(旧借地法)
借地権更新後の借地期間について(旧借地法)について教えてください。詳しくはこちら

平成4年7月31日以前において、借地契約が成立していた借地権は、旧借地法の適用となります。
旧借地法は建物を堅固建物(石造、土造、レンガ造、コンクリート造、ブロック造等)と非堅固建物(木造等)の2種類に区分しています。
借地権の存続期間はあらかじめ定めなかった場合には、堅固建物の場合を60年、非堅固建物を30年と定められています。
更新後の存続期間は前者で30年、後者で20年です。
借地権の設定契約において、建物の種類、構造を定めなかった時には、非堅固の建物の所有を目的とするものとみなされます。

建替え・増改築承諾料
建替え・増改築承諾料について教えてください。詳しくはこちら

借地権者が借地上の建物を建替え・増改築する際には、一般的に地主さんの承諾が必要となります。 その承諾を得る対価として借地人さんから地主さんへ支払われるのが、「建替え・増改築承諾料」となります。
建替え承諾料としての目安は、建替える建物の構造体(RC造、木造、鉄骨造等)により異なりますが、概ね更地価格の3%~5%程度となります。
増改築承諾料については、増改築の工事内容(大規模修繕工事、小規模修繕工事等)により異なりますが、概ね更地価格の1%~5%程度になります。
地主さんの承諾が得られない場合は、借地人の申し立てに基づき、地主の承諾に代わる裁判所の許可を得れば建替え、増改築が可能になります。裁判所の許可は借地非訟事件手続きにより行われ、裁判所は当事者間の利益の衡平を図るため財産上の給付(承諾料)を命ずることができます。

不動産売買
賃貸マンションの売却
賃貸経営に先細りを感じます。売却か継続かを悩んでいます。良い方法は?詳しくはこちら

考え方の基準

・賃貸経営を行っている目的は何か。目的により対応策も変わります。

賃貸経営の現実

・先代がアパートを建築したので、深く考えず継続している事が良くあります。
・疑問を感じた場合には、一旦立ち止まって、目的を熟慮する良い機会です。
・賃貸経営は、一般投資家が参加している事業となっています。
・賃貸マンション、賃貸アパートの供給過剰が背景にあり、競争が激しい事業です。
・ひと昔前とは、入居希望者の目線が厳しくなっています。

良くあるケースと選択肢

・当初は節税が目的で建築。『賃料-諸経費-借入返済』の手残りがほとんど無い。
①収益物件として売却
→『もう賃貸経営をしたくない』『借入金を返済してすっきりしたい』
『賃料減額・空室のリスクを回避したい』と感じる方。
②管理会社を入れて継続
→『空室対策を管理会社と共に考えたい』と考える方
・市場が良さそうなので、現在をチャンスと考えて売却を行いたい。
①築年数がそれほど経過していない場合
→収益物件の価格『賃料総額 ÷ 利回り』近隣の利回り相場を調査。
②老朽化している、雨漏りがある
→現状のままでも購入者がいるかを確認。更地とした場合との比較。

売買金額
近所で土地が売却されているので、その金額で売却したい。問題ないか?詳しくはこちら

考え方

①土地には成約価格と募集価格があります。
『成約価格』→過去に実際の取引で決まった価格
『募集価格』→売主が希望している価格。売主により、出し値はバラバラ

②近所でも価格は異なります。
・道路付けにより価格は大きく異なります。
→接道4m未満、接道2m未満、再建築不可等
・地形にもより価格は変わります。

価格算定のための目安

・成約価格を参考にする。
・不動産会社は成約価格を調査する事ができる。
・成約時期より、現在までの市場動向を加味して、金額を推測する。
・建築基準法上の『道路』をチェックする。
・プロの意見を聞く。

抵当権抹消
アパート経営が苦しく売却を考えている。借入残額がかなり有り、売却を行えるのか?詳しくはこちら

売却金額の考え方

・想定売却金額がどの程度か、チェックが第一歩。
・金融機関の抵当権設定が外れれば問題無し。
・売却金額が借入残額に足りない場合には、何かしら補填する必要あり。

権利調整
立ち退き
アパートの建替えを行いたいが、居住者が2 名いる。誰に立ち退きを頼めば良いか?詳しくはこちら

借家人との交渉者

・借家人との交渉が可能であるのは、本人と弁護士(代理人)
【事前に行う事】
・建替えの数年前から、入居募集時には定期借家契約としておく。
・可能であれば、現入居者を定期借家に切り替える。

空き家
『空き家対策特別措置法』により、空き家と認定されると固定資産税が高くなると聞いたが?詳しくはこちら
ポイント
  • 特定空き家は、『単なる空き家』ではなく、『保安上危険・衛生上有害等の空き家』。
  • 特定空き家は、固定資産税の優遇措置が無くなる。
  • 大概の場合は特定空き家までは至らないが、放置しておいて良いわけではない。

活用の検討

・立地にもよりますが、行政が空き家活用をサポートしている区もあります。
①現状のまま、空き家の管理を継続するケース
②必要最小限のリフォーム等を行い、賃貸住宅とするケース
③建替え等を行い、新たな活用に切り替えるケース
④更地化して、月極駐車場・コインパーキングとして賃貸をするケース
⑤売却を行うケース

検討可能な選択のポイント

①現状維持の場合、ご自身で管理を行う・管理会社に管理を任せる。
②賃貸可能な賃料、そのためのリフォーム費用算定が鍵。
③建築プランの比較検討。無理のないプランを。
④更地化した場合には、固定資産税が上がります。
⑤売却可能価格の検討。周辺成約価格より推定。

相続
相続対策
相続税の控除額が下がったので、相続税が掛かると思う。良い節税対策の方法は?詳しくはこちら

相続対策の目的

誰もが、相続税は払いたくないものです。しかし、節税対策に偏る事が正しい選択肢かどうか。
①節税対策を中心に行うケース
・少しの節税対策を行えば、相続税が発生しなくなるという方。
・相続税は掛かるが、余剰の金融資産があるため相続税を減らしたい方。
・手許にお金を残すよりも、年間収入を増やしたい方。
②納税対策を中心に行うケース
・相続税は確実に発生するが、不動産に比べて金融資産の割合が少なすぎる方。

中心となる方法

①・収益物件の建築
・生命保険の活用
・教育資金贈与、110万円控除枠の活用
・小規模企業共済等の活用
②・不動産の売却
・遊休資産の収益化
・生命保険の活用

節税対策への注意点

・建築後の収支バランス
→空室発生時や賃料下落時でも赤字となる事はないか。あくまでも『賃貸経営』。
・過度の借入
→借入は金利負担を伴い、過度の借入は収益性悪化の原因となります。

借入について

・長期借入の場合には、次世代がどう考えるかにもよりけり
→借入に対する精神的負担、許容度合は個人により異なります。
次世代が借入金に対して、先代と同じだけの許容範囲があるとは限りません。
・借入金自体は、節税対策ではない
→収益物件を建築する事により節税対策となり、借入金は建築のための手段。

Copyright©2015 特定非営利活動法人(NPO法人)日本地主家主協会 All right reserved.

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