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バックナンバー
2017年08月号
  • サブリース契約の注意点
  • サブリース契約は、空室になっても一定の賃料が入るため安心と思われがちですが、実際は賃料の減額や解約などでトラブルが起きています。今月号は、協会顧問の弁護士 田畑哲(さとし)先生に伺いました。
  • 手塚)サブリース関連の訴訟が増加しており、協会にも相談が多く寄せられます。改めて地主さん家主さんにサブリース契約の問題点がどのようなところにあるか再確認して頂きたいと思います。まずは、サブリース契約(一括借り上げ)がどのような契約形態かというところからお願いいたします。
  • 田畑)サブリース契約とは、オーナーさんからサブリース会社が物件を借り上げ、サブリース会社が転貸人となって転貸する契約形態を指すと考えられます。サブリース会社は実際の入居者からの家賃のうち、決められた保証家賃をオーナーさんに支払い、残額がサブリース会社の報酬となります。厳密に言えば、オーナーとサブリース会社間の賃貸借を「マスターリース契約」、サブリース会社とテナント間の賃貸借を「サブリース契約」といいます。サブリース会社が一括借り上げをすることによって、オーナーは実際の建物使用者(転借人)との間では契約当事者とならないため、空室リスクや苦情対応などの煩わしさ、賃貸滞納のリスクが低いというメリットがあります。
    サブリースがどこから生まれたのかは諸説あるらしく、文献では、1980年代のバブル経済の時期に、企業が保有している不動産の有効活用の一環として、当該企業が自社で建物を建て、これを不動産会社が一括借り上げをして転貸するという契約形態を取ったところからと書いてあるものもあります。
  • …つづきは本誌で
2017年07月号
  • 民法改正が不動産賃貸借に与える影響
  • 5月26日に改正民法(債権法)が成立しました。明治時代に制定されて以来、大幅な改正は120年ぶりとなります。この民法改正が不動産の賃貸借にどのような影響を与えるのか、オーナーさんとしてどの点に留意すべきか、先月号に引き続き協会顧問の弁護士 伊豆隆義先生に伺いました。
  • 手塚)民法の改正については当協会のセミナーでも取り上げたことがあります。各方面で様々な影響があると思われますが、不動産賃貸借に絞ってポイントを教えて頂きたいと思います。
  • 伊豆)民法の一部改正が成立しました。法制審議会の議論は前政権の時から始まっていますので、民主党政権、自民党政権にまたがっての作業での立法でした。4月14日に衆議院で可決され、5月26日に参議院で可決され、新法成立に至りました。民法の中でも債権編は非常に重要な部分です。今回は、債権編以外にも、時効なども改正されています。改正法は、不動産賃貸にも直接の影響があります。特に、①個人の連帯保証契約についての改正、②賃借人の賃貸目的物に対する修繕権の明文化、③敷金並びに賃借人の原状回復に通常損耗が含まれないことの明文化などの、気になる3点をお話したいと思います。
  • …つづきは本誌で
2017年06月号
  • 民泊新法「住宅宿泊事業法」来年施行か
  • 住宅を活用して宿泊サービスを提供する「民泊」が世界各国で展開されています。日本でも、外国人観光客などの宿泊の受け皿として急速に普及しており、空き家・空室対策として検討されている方も多いと思います。今月号では、民泊の問題点や注意点、そして今後施行が期待される「民泊新法」について、協会 顧問の弁護士 伊豆隆義先生に伺いました。
  • 民泊とは
  • 手塚)訪日外国人観光客は2016年度で約2,404万人に達し、2020年の東京オリンピックまでに4,000万人の目標を政府は掲げています。その中で増加する外国人観光客の受け皿としてアパートやマンション、戸建の空き家などの住宅を簡易的な宿泊施設とする「民泊」が注目されています。一方で、法律の規制が進まないうちに民泊が始まってしまったため、民泊に関する法整備が求められています。そもそも民泊は、法的にはどのように定義されているのでしょうか。
  • 伊豆)法律に「民泊」という用語はなく、「厚生労働省と観光庁の有識者検討会の最終報告書では、「住宅(戸建住宅、共同住宅等)の全部又は一部を活用して、宿泊サービスを提供するもの」と定義しています。宿泊サービスの提供とされますので、本来は、旅館業法の適用対象です。しかし、現在の民泊は、「旅館業法」の許可を受けていない違法な民泊がほとんどであると思います。
    旅館業法の規制下では、玄関帳場の設置や客室数や客室面積などについての規制、用途地域の問題などがあり、空室利用としての民泊事業は、要件が緩やかな簡易宿泊営業では可能性あるものの、全般的に厳しいのが現状です。国家戦略特区に指定された地区で、民泊条例にて旅館業法適用外の特区民泊を認めることができますが、東京圏で民泊条例で特区民泊を認めているのは、大田区だけです(平成28年12月10日現在)。現在、政府では民泊に関する「新法」の法案を閣議決定し、国会に提出済です。本号が出る頃には成立している可能性もあります。
  • …つづきは本誌で
2017年05月号
  • 調布市の住宅政策
  • 今月号は調布市の住宅政策、空き家対策について、住宅課 澤田忍課長に伺いました。
  • 調布市の住宅政策
  • 手塚)早速ですが、特に重点的に取り組まれている住宅政策を教えて下さい。
  • 澤田)「調布市住宅マスタープラン」にもありますが、まずは住宅に関する相談窓口の充実です。耐震やリフォーム、分譲マンションに関するものをはじめ、関係団体との連携や仕組みづくりにも取り組もうと考えております。次に、居住支援協議会の活動です。貴協会も委員に入って頂いておりますが、住宅確保要配慮者への取組みに注力いたします。最後に分譲マンションの管理適正支援です。東京都は良質なマンションストックの形成促進計画を策定していますが、問題は入居者の高齢化とマンションの老朽化ですね。このままだと今後はさらに高齢化が進み、分譲マンションのスラム化が本格的になりますので、何らかの支援が必要です。
  • …つづきは本誌で
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Copyright©2015 特定非営利活動法人(NPO法人)日本地主家主協会 All right reserved.

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