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底地・借地権

借地権の譲渡承諾料

  • 借地権の譲渡承諾料について教えてください。

借地人が借地権を第三者へ譲渡する場合、地主さんの承諾を得る必要があります。その承諾を取るにあたって、借地人から地主へ支払われるのが譲渡承諾料(名義書き換え料ともいいます)です。譲渡承諾料の水準として、借地権価格の10%程度が一つの目安です。当該水準を目安に条件変更、更新料、借地期間を考慮して決定されます。

(1)借地権譲渡につき地主さんの承諾が得られない場合
地主さんが第三者への借地権譲渡を承諾しないという場合には,裁判所へ借地権の譲渡の許可を求めていくことになります(借地非訟手続き)。借地借家法第19条に記載(以下参照)されています。

(2)借地非訟手続き後
借地非訟手続き後、地主さんは借地借家法19条3項に基づく「介入権」行使ができます。これは、地主さんの「先買権」と呼ばれるもので、地主さんが借地権を譲渡しようとしていた第三者に優先して、借地上建物と借地権の買取りができるというものです。この場合の借地権付建物の適正価格については、裁判所が依頼した不動産鑑定士等が判定することになります。

 

借地借家法

第十九条
1、借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。
2、裁判所は、前項の裁判をするには、賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、賃借権の譲渡又は転貸を必要とする事情その他一切の事情を考慮しなければならない。
3、第1項の申立てがあった場合において、裁判所が定める期間内に借地権設定者が自ら建物の譲渡及び賃借権の譲渡又は転貸を受ける旨の申立てをしたときは、裁判所は、同項の規定にかかわらず、相当の対価及び転貸の条件を定めて、これを命ずることができる。この裁判においては、当事者双方に対し、その義務を同時に履行すべきことを命ずることができる。
4、前項の申立ては、第1項の申立てが取り下げられたとき、又は不適法として却下されたときは、その効力を失う。
5、第3項の裁判があった後は、第1項又は第3項の申立ては、当事者の合意がある場合でなければ取り下げることができない。
6、裁判所は、特に必要がないと認める場合を除き、第1項又は第3項の裁判をする前に鑑定委員会の意見を聴かなければならない。
7、前各項の規定は、転借地権が設定されている場合における転借地権者と借地権設定者との間について準用する。ただし、借地権設定者が第3項の申立てをするには、借地権者の承諾を得なければならない。