この一年間、何件の滞納に関するご相談を受けたでしょう。
賃料滞納の相談が後を絶ちません。滞納金額の大きな相談もいただきます。問題が発生してから時間が経ち、賃借人も支払わなくても文句も言われないなどと勘違いしている場合もあるようです。滞納額が増し続けてしまうことになります。
　一方、賃料そのものが高額な貸家のオーナーからの相談も増えています。景気の低迷で、賃料を支払えない賃借人が増えることは想像出来ますが、月額２０万円を超える貸家になると、マンションでも借り入れをして建設している高級住宅地の場合があり、オーナーにとっても経営上の問題となってより深刻です。

＜督促・催促は執拗に！＞
　滞納に対処するには、とにかく催促をすることが一番です。契約時にいろいろなことを想定していれば良いのですが、仲介会社の中にはとにかく入居さえしてもらえばそれで商売は終了と考えている業者も少なくありません。手紙、電話、・・・とにかく催告をすることです。相手を威迫してはいけませんが、それを行わず事態が悪化している場合が多くなっています。高齢のオーナーが催促・行動をせず７年間にわたって滞納というご相談が相続を受けた息子さんからございました。
　最近のことですが、小さな作業場を貸している賃貸人の奥様が本人と連帯保証人に本当にしつこく催促を繰り返し、賃借人を退室させた例がありました。当協会で話を聴いてアドバイスをしていました。住まいとは少し離れた物件でしたが、良くぞ根気よく催促をしたなと思うほどです。

＜行動しない管理会社は変更を！＞
　また、賃貸管理会社が頼りにならないという話も良く聞きます。問題が起きても行動してくれないというわけです。こんなときは、迷わず交代していただきましょう。
　管理委託契約書を確認してください。何ヶ月か前に通告すれば契約を解除できると書いてあるはずです。管理会社に委託していない、催促する手段がない、退室してもらうにも引越し代など負担する費用が用意できない。貸し手がそこまで負担しなくてはならないのかというお問い合わせもいただきます。強引な取立てや催促が問題になっていることもありますが、当協会に相談に見えるオーナーの現状は非常に厳しいものになっており、６ヶ月も７ヶ月も賃料を払わない賃借人をなぜ退去させられないのか不合理でなりません。貸す方も高齢、借りる方も高齢ということが問題を解決しにくくさせています。親が高齢でご自分で管理している場合など、お子様たちは早めにご相談してください。

＜協会の相談事例＞
　私がお手伝いした直近１０件の滞納問題では、うまく解決したものは２件、納得はしないが何とか解決に至ったものが４件、改善が２件、紛争中が２件です。弁護士さんが悪戦苦闘中といったところでしょうか。この２件は、高級住宅地で賃借人が収入減、連れ合いが体調不良というものです。滞納分を少しでも回収してから退室してもらうか、早めに強制執行を行うか悩ましいところです。本人が少しずつでも支払うといっているからです。早く退室してもらい、次の優良賃借人に入居していただくこととどちらが得策でしょうか。
　２〜3ヶ月の滞納で、本人も支払うといっているからと鵜呑みにしている大家さんが少なくありません。実際はその間に他の生活面でも状況が悪くなり、いざ退去の話になったときにも身動きが取れないことが多くあります。経験豊富なアドバイザーの話を良く聞いて迷わず対処してください。
　弁護士さんに催促の内容証明郵便を依頼するにも費用がかります。強制執行するのも多額の費用がかかります。最近、マンションの9階の事例で、荷物を運び出す執行関係者が16人というものが起きました。
　現在、弁護士費用の取り決め(基準)はありません。お話し合いで決まると言っても良いでしょう。問い合わせの初めに、費用がいくらかかるかというのもうなずけます。300万円の滞納があり150万円回収出来た場合、弁護士報酬はどの程度になるかということです。結局、オーナーが負担することになります。その上、退去費用の負担問題もあります。先の紛争中の２例は、２件とも管理はご自分で行っていました。
　解決した事例で、本人と連絡が取れず、保証人とも連絡がとれない事態で、血縁者に連絡を取ることにしたところ、事情を聞いた血縁者がすべての費用を負担していただいた例があります。これは弁護士さんのご努力だと思います。当協会の指定法人（管理会社）が管理受託し、催促に催促を重ね退室していただいた例が３件（滞納家賃は、分割で毎月少額ながら返済）、生活保護申請していただい例が１件あります。
　多くの事例を取り扱っていますが、滞納者が後日の支払いを約束通りに支払う例は、残念ながらほとんどありません。
　先にも述べましたが滞納があった場合には、状況を良くご相談いただき、早めに対処することが肝要です。滞納問題は状況が悪くなると一様には解決しにくいものですが、お目にかかってお話を伺ううちに何かしらアイデアが出てくるものです。それを基に当協会では、協会の指定法人（管理会社）、顧問団弁護士と連携して相談をお受けし、解決のお手伝いをしています。
　ご相談がある方は、相談シートからご相談いただくか、お電話でご予約の上、ご来会ください。体調にご不安のある方は、ご相談ください。

「きっと来る。その日に備えて耐震化」東京都の耐震キャンペーン標語です。耐震診断もそうですが、いざ耐震工事を行うにも、さらに進んで建替えとなる場合でも入居者に部屋を空けていただくことになります。耐震工事の場合は、一部屋でも空いていればその部屋を中心に壁量を整えたり、空き部屋に一時的にせよ引越ししていただいて工事を行います。寄せられる相談の多くが、建物が古すぎて建替えするより道が無く、何とか退室をしてもらいたいがどうしたらよいか、というものです。

＜周辺賃料相場＞
そんなご質問の時に、こちらからのお尋ねは、どんな建物か、滞納があるか否か、契約期限はいつまでか、どのような方が住んでいるか等ですが、大きな問題が現在の家賃が周りの相場に比べてどの程度であるかです。多くの老朽アパートは家賃が安く、いざ転居となると転居先の家賃との差額が大きく、借主がこの先の生活が不安で転居をためらうことがあります。
事情をご理解いただくためにお話合いが行われますが、引っ越すための費用を貸主側が負担することもあります。新居の敷金、礼金、仲介手数料、前家賃、引越し費用です。
こんな時、はじめに建替える住所の行政当局にお確かめいただくことお勧めします。建替えのための転居費用の一部を補助してくれる自治体があります。東京都豊島区、品川区、大田区、江戸川区などの他、近県の市なども制度があります。高齢者が取り壊し等により立退き要求があった場合の転居先家賃差額の一部補助制度で、家賃差額の内、最大1万5千円、5年間以内などとなっています。この補助制度は予算制度上の関係で実施していない自治体もありますし、実施している自治体も予算が厳しく見直し論があるようですので、詳しくは自治体窓口でお確かめください。

＜話し合い＞
次に、借主とお話し合いを誰が行うかです。ご自身で出来ない方は、管理会社にお願いするか、交渉となれば弁護士さんということになります。この手のお話を伺ってスムーズに進むか否かのポイントに、借家人との人間関係がどうなっているかという点があります。直近の例で、一件はお父さんの時代からお世話になっていたので協力しますと言って4名が2ヶ月半で退去していただき、費用的にも無理なお話はありませんでした。他方、昔からの怨念めいたお話が出て来て、1年経った今でも話し合いが頓挫しているものもあります。建物が非常に古く本当に危険な状況です。普通の状況ならお話し合いで状況を打開できるものなのですが。今回ばかりは時間がかかりそうです。

＜退室に伴う費用＞
お目にかかった際に必ず受ける質問に、相手にいくら支払うことになりそうかというものがあります。判例・事例は沢山ありますが、同じことにはなりません。また良く出るお話として、貸主・借主のこれまでの受取賃料と修繕費負担割合の件があります。賃料が安いままなので手直しなどしないと伝え続けてきたという貸主と、これまで長い間、修繕費を負担してきたとする借主の言い分です。実際この問題は根が深く、日頃の貸主・借主の人間関係が管理会社の対応も含めて円満になるよう心がけていただきたいです。また、古いからといって極端に家賃を安くしたままにしないで欲しいのです。転居先との家賃差額が大きいと転居しづらいのは先ほどお伝えしたとおりです。
直近の事例で、借主との人間関係が円滑ではなく、アパートオーナーである母親が、弁護士さんにはお金を支払っても、あの人には払いたくないと言い張って1年以上交渉に応じない例がございました。その間、収益機会を逃していたことになります。建築会社は請負契約が解約となり、６室のアパートが一人のために建て替りわりませんでした。結局、当協会のアドバイスで解決となりましたが収益的には非効率な結果でした。お気持ちは分からないでもないですが、冷静な判断をしていただきたいと思うこともあります。まだまだ大正時代に建てられた建物も結構実在しており危険な状況です。
耐震問題が心配ですが、最近になって、「老朽化」が契約解除の正当事由に・・・という意見が出てきたことが新聞紙上で報じられました。

当協会では、ご相談者お一人お一人のお話を伺い、必要に応じて弁護士等の法的見解を確認しながら進めて参ります。
ご相談がある方は、ホームページの相談シートまたは、お電話でご予約の上、ご来会ください。

貸手、借手から借地権売買のお問い合わせをいただきます。

借地権売買は基本的な仕組みを双方が理解していると争いごとがなく進みます。
ポイントは、土地賃貸借中に互いが争うこと無く、良好な関係であるか否かということになります。借地権の売却に際しては、地主さんの承諾が必要ですが、地代値上げを承諾していただけない、無断増改築でもめたことがある、更新料を支払ってこなかった、等々、これまでの経緯がいろいろありますと、地主さんの承諾条件、新借地人との契約内容に注文がつき、すっきりと譲渡承諾とならない場合があります。
一般的な手順を整理してみましょう。
＜借地権付建物(いわゆる借地権)を売却しようとする場合＞
�@貸手(地主)に事情を伝えて、買手(新借地人)を見つける。(貸手が購入することがあります。条件さえ合えば地主に先買い権があります)
�A貸手に買手(新借地人)のある程度の氏素性を伝え、書面による承諾を得る。（次にどんな方が借りるかというのは貸手にとって大きな問題）
面積の大きい借地権は一般の個人が購入できないことが多く、建売業者さんが購入することがあります。
�B承諾条件として、新地代・新借地期間・建物種類・譲渡承諾料(名義変更料)・その他の条件を取り決めます。売買価格は基本的に自由に決められます。譲渡承諾料を売手、買手のどちらが支払うかなども相談です。新借地人がアパートなど収益物件を建築したいとなれば地代が改定されるのが普通です。
�C売買契約を締結（借地権付建物売買契約となることがほとんど）。新借地人と貸手は、土地賃貸借契約書を締結します。
�D購入者が銀行ローンを利用する場合は、貸手に対して銀行から何がしかの書類の提供を求められます。(多くは地主さんに不利なものではありません)

＜一般の個人が自宅を建てるために借地権を購入する場合＞
建物が堅固、非堅固また賃貸借の期間をどのように取り決めるのかがポイントです（現契約期間が20年で16年経過している場合などは相談して決めます）。このように旧法借地権を継承して購入するか、新法借地権の賃貸借として名義変更とはせず、新たな契約とするかなどを事前に調整します。旧法借地権の売買として、借地人変更に伴う名義変更料、建替承諾料、地代、更新料の取り決めは基本的には多くの前例があり、やや収斂している感があります。ここでもめると合意に至りません。
その場合は、裁判所に申し立てることになります。(借地非訟)　これまでに多くの事例がありますので6ヶ月〜程度で裁判所が売買の条件を決めてくれます。
貸手（地主）は、希望すれば第三者に優先してこの借地権を購入できることになっています。

＜建売業者さんが購入するとなると調整事項が多くなります。＞
�@今まで一人から地代をいただいていたものが、数人の建売住宅購入者から地代を受け取ることになります。
�A業者さんは借地権分譲事業に供します。一旦は自分が借地人になり、その後、建売住宅購入者が借地人となりますので、名義変更が２回となります。その都度、名義変更料を支払うのでしょうか。一般的には言えば一回で済ませたいところです。建売住宅を建築するので時間がかかります。営業活動に時間がかかることも予想されます。１年以内または２年以内なら一回で、それを超えると２回支払うという例もあります。
このようなことから、面積の広い借地権は買手側から条件が付くことが多いのです。借地面積が分割されますので、多少は地代を値上げすることがあります。間口が狭い旗竿地が出来ると、その土地の固定資産税評価が下がることがあります。
�B建売住宅購入者(新借地人)は地代と住宅ローンを支払いますが、万一、どちらかの支払いが滞ってしまうとどのようになるでしょう。そのような事態になっても貸手にとってトラブルにならないように対策をとります。地代の支払いが滞った場合、お金を貸した銀行側が本人に成り代わり貸手に地代を支払うことがあります。予め、銀行からその承諾を貸手に要求があります。

面積の広い「借地権」は、賃貸経営希望者が購入することがあります。或信託銀行のセミナーで「借地権売買の仕組みと借地権有効利用」という講演を当協会で行いました。「借地権｣を購入するときの注意点なども解説しています。

ご相談がある方は、相談シートからご連絡いただくか、お電話でご予約の上、ご来社ください。借地権の売買価格、底地の売買価格についてのご相談なども承っております。　

そもそも何十年も貸していて、何がなんだかわからない。誰が誰に貸したか契約書が無い。期間を20年で区切りたいが土地賃貸借上どのように計算すれば良いか教えてください。

まず、お互いの家系図を確認してください。借地人の建物は登記されていますか？登記年月日は何時でしょうか？建物に賦課された固定資産税は誰の名義ですか？何時から支払がされていますか？住民票の転入日を確認しましょう。これらをヒントに２０年毎に遡ります。

面積がはっきりせず、全体の土地面積はもちろん、各人の賃貸面積がまったく不整合な状況です。 どうしたら良いでしょう？

接道の境をはっきりさせる必要があります。この道が公道か私道か？全体面積の測量費用は３００坪程度で分筆も含め、筆数にもよりますがまさにひと声1万円 /坪±αです。測量の中で、各借地人さんとの貸地境を確認します。殆どの場合面積が異なりますが、よほどのことがない限り地代の精算はしません。更新料の 額に話が及んでも収集がつかないからです。最後は納得して頂くのがコンサルタントの仕事です。

借地人が底地を購入したいと言ってきました。

売却するためには土地を分筆する必要があります。
上記の様な状況では大変です。売却する土地の面積等明確にするため、測量・分筆が必要です。該当する部分だけ出来る場合も有ります。土地家屋調査士に依頼 します。借地割合60％の地域であれば底地の価額は計算上更地価額の40％となります。過去の更新料の授受・地代等勘案して話し合いをすることになりま す。

３００坪程度を１０人程に貸地しています。全体を売却する場合、金額の目安を教えてください。

底地を購入する場合、お一人ずつの管理データを整理します。契約書、面積、道路、契約期間、地 代、更新料の授受、建築年月日、借地人さんの家族構成、などです。見えない部分の給排水管の状況、電柱の位置もチェックします。一番の問題は、各借地人さ んがその敷地で再建築が可能か否か（道路に接しているか）という点です。これによって、お一人づつの区画の買取価格を査定します。調整してなるべく多くの 方が接道する状況をつくります。
売主は測量など行わずそのままの状況で売却できます。購入するのは専門業者さんですが、前述の状況で全体を整理し、これらを勘案してそれぞれの区画毎に所 有権価格の5％〜20％程度の金額を目安として購入価格を算出します。整理することが難しい貸地は売却金額が安めになります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

●相談内容
所有地が不正形です。建築する場合、隣接の方に土地をお譲り頂くか、日当たりの良い場所に移っていただくか、建物の大きさも含めて難しい選択です。何通りも作図して、その図面ごとに建築費や収益性を計算していただくのは設計士さんなどにご苦労をお掛けすることになります。簡便に見当をつける方法はありますか。

●回答
土地の大小に係わらず、マンション、ビル、アパートなどの建築をする際、隣接者との兼ね合いで検討図面を何通りも作成することがあります。当協会では会員サービスの一環としてわずかなご負担で、顧問設計士による専門ソフトを活用した４通りの簡易検討図面と収益概算の提供サービスを行っています。一例をご紹介致します。
また、今後相続を考えときにいくつかある土地の中で実際一番価値があるのはどの土地なのか。土地の価格は、単純に言えば路線価×面積ということで計算は出来ます。しかし実際には、土地が存在する用途地域の定めや、形状、道路との関係などさまざまな要素が入り混じって住み心地や収益力などがきまる。
相続時を想定して検討するにも、相続人にどのようにして引き継ぐかは、事前に上記のことが分かっていれば考えを纏め易い。
当協会では、複数の土地のそれぞれの収益力などを検討する際の基礎要素を概略図面として提供するサービスを行っています。

一例はこちらを参照ください
お問い合わせはこちらから

　賃貸住宅の入居者から、契約更新時に更新料を徴収する契約が有効か否か争われた訴訟で、最高裁判所第二小法廷は7月15日、消費者契約法10条に違反せず有効との判断を示した。貸主に更新料の返還を求めた借主側の請求を棄却し、借主側の敗訴が確定した。最高裁判所が更新料の条項につき判断を示したのは初めて。

　貸主側にとっては最悪の場合、10年間に遡って返還請求が続出する可能性があった。判決が下されたのは、京都府、滋賀県で賃貸借されていた3件について。地裁レベルでは有効2件、無効1件、控訴審の大阪高裁では、無効2件、有効1件となっていた。
　大阪高裁の無効判決では、消費者の利益を一方的に損なうとして無効、有効判決では、更新料の額は更新期間に比べて高すぎるとは言えず、契約書に具体的に記載されている。お互いの間で情報の質及び交渉力に格差は無く、消費者契約法第10条にいう、消費者の利益を一方的に害するものにはあたらないとしていた。
　最高裁は更新料を賃料の補充ないし前払い、賃貸借契約を継続するための対価とみなした。
　判決後、借主側は、借地借家法では契約の継続の権利は認められている。賃料の補充という点にも根拠が無い。消費者契約法を無視した判決で、弱者を守るという司法の役割を放棄していると述べた。
　貸主側は、更新料を支払いたくないのなら更新料を徴収しない物件を選べばよい。契約しておいて後から文句を言うのはおかしい。これまで一部の消費者運動により騒がれてきたが、判決はこれに惑わされること無く、両当事者の事情に配慮し、事情に即した公正で常識的なものとコメントしている。
　オーナーは、滋賀県の空室率は約３０％に達しており、更新料を徴収する物件は市場競争には勝てないかもしれないとし、京都でも、今や約半分の物件で更新料を徴収していない、これからもいただけることはないというオーナーもいる。
　判決では、高額に過ぎるなど「特段の事情」が無い限り有効としており、関東圏で一般的に徴収されている2年毎に1ヶ月分という設定は無理が無いと考えられる。とは言え、東京周辺でも空室率は上昇しており、この先、マーケットがどのように変化していくか、各オーナーは状況を見極めながらの経営判断が求められる。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

＜一人暮らしの高齢者＞
　兄が亡くなりました。兄の子供はなく奥様は他界しています。一軒家の家財など、兄弟姉妹としても手をつけられず困っています。

＜遺品整理とは＞
　当協会にもこのところ、遺品整理の相談を頂く様になりました。相続人に限らず兄弟姉妹など身近な関係者もお困りのようです。遺品には、夫々の方の思い出が残されており、捨ててしまうのはなかなか勇気のいるものです。しかしながら、亡くなられた方に係わる物品と,その方に対する夫々の家族の思い出を整理してこそ本当の再出発が出来るものではないでしょうか。

　作業は、基本的に家中の物品全てを整理して表に書き出し、棚卸しを行っていくことになります。当協会がお世話した際、美術品や骨董品などの文化財をご所有されていたり、関係者も全く知らされていない貴重品が出てきたり、中には多額の現金が見つかった例もございます。関係者宛の書面が見つかることも考えられます。
　関係者が複数いるご家族では、中立、公正に扱ってくれて信頼できる業者さんかどうか不安だという声をお聞きします。
　通常であれば、兄弟姉妹や子供達相続人が立ち会って作業を行うのが良いのですが、皆が高齢で遠方に居住している場合など、家財全部を一つ一つ仕分けしていくのは容易な作業ではありません。
　当協会は、これ迄の社会的に認知された中立、公正の立場を堅持する組織として、関係者皆様の思いを大事にしながら丁寧に遺品整理を進めてまいります。

＜遺品整理の相談事例＞
　弁護士さんから相談を頂いて昨年遺品整理を行った例では、リーダー1人と作業員５人で、細かいことまで含めると７日間の実作業でした。リストに記載しながら仕分けし、最後に梱包をすることになります。その後、美術品等についてはオークションに出展し、貴金属、絵画が約３００万円で落札されました。
　一般的に、一軒家４0坪程度の家庭では4トントラック、６〜７台分の廃棄物が出ます。
家財を含めた一般廃棄物の外、行政により指定されている産業廃棄物を専門業者さんに搬出して頂きます。その際、依頼者様立会いの下、作成した遺品リストを確認しながら、思い出のある大切なものと、処分品等を確認して頂いた上で搬出しています。
　美術品、骨董類、貴金属類は専門の方々に依頼し、事前に鑑定していただくこともできます。業者さんに一定の経費を支払うことでオークションへ出品していただくこともお願いできます。一般的に陶器類は、ご期待に沿えるほどではないようです。
　高齢化が加速度的に進むわが国の現状から考えると、これらの作業を中立、公正で安心して任せられる組織が必要です。今後、この様な問題やご依頼がますます増えていくことと予想されます。

＜費用はどのくらいかかるの？＞
　遺品の多くは廃棄処分になりますが、家庭ゴミ処分費用は基礎部分で4tトラック１台当り9万円程度です。一方、家電製品など産業廃棄物品目は量にもよりますが処分費が加算されます。
これに仕分け作業と遺品の一覧表作成等の作業費、仕分け用段ボール箱購入費並びに鑑定費用の合計が費用となります。40坪の一戸建て住宅の場合、鑑定料は含まず、おおよそ150万円〜200万円前後の費用が掛かります。美術品などの売却代金は相続人へ支払われます。

整理作業は、丁寧に行わなければなりません。作業員の人柄も重要です。当協会では協会会員様だけのご依頼をお受けしますので、担当者とは顔見知りで人柄も良く存じ上げておりますし、現金や貴重品が見つかることがあるため、作業は当協会指定法人がお行い、当協会担当者立会いの下、協会社員の知人・縁故者・法人会員業者さん等限定した方々にお願い致しております。万一に備え、遺品等に損害が生じた際の保険にも加入致しております。
　実際に作業を行っているのは都内及び近郊都市です。
これらに関するお問い合わせ、ご相談をお受け致しております。