最新ニュース、セミナーの開催情報等、当協会からのお知らせを順次更新していきます。
詳細情報は、下記項目の”詳しくはコチラ”をクリックするとご覧いただけます。

■横浜オフィス開設のお知らせ

　常日頃、当協会の活動にご支援ご理解を賜り厚くお礼申し上げます。このたび、当協会では平成24年5月1日より横浜オフィスを開設いたしました。これもひとえに皆様のご支援の賜物と感謝申し上げます。
　これを機に、神奈川県在住の方々のご相談も、より身近にお受けできるものと存じます。何卒、今後ともより一層のお引き立てとご愛顧を賜りますようお願い申し上げます。
　尚、横浜オフィスは横浜駅東口より徒歩4分程の所にございます。家賃滞納や原状回復・リフォームなど賃貸経営に関わるお悩みをはじめ、貸宅地問題、相続など、あらゆる問題の相談窓口として、皆様にご利用頂ければ幸甚です。

平成24年5月吉日
NPO法人 日本地主家主協会 理事長 岡田光雄

■被害の大きさで二極化　〜東日本大震災被災地の地価〜

　東日本大震災の被災地では、被災の程度により大きな差が見られている。津波による被害が甚大だった岩手県や宮城県の沿岸部では、10％を超える下落率を示す地点が見られた。一方、浸水を免れた高台地区や被害が軽微だった地区などは、被災住民の移転需要から大幅な上昇を記録。宮城県石巻市の住宅地では、60.7％もの上昇を示した地区も見られた。仙台市でも、移転需要や復興事業に伴う地価の上昇が見られた。市内住宅地全体では0.9％の下落だったものの、浸水近接地を中心に中古マンション市場は強含み。貸家も満室状態だという。

不動産鑑定士市場賃料研究会「ＰＲＯＧＲＥＳ　ＮＥＷＳ」2012年3月27日号より

■東京都「熱は熱で」キャンペーン

「熱は熱で」とは、「給湯や暖房など比較的低温で利用される熱は、なるべく太陽熱や地中熱などの再生可能エネルギーによって生み出される熱で賄いましょう」という考え方です。
電気は、電気でしか使えない用途（冷蔵庫やテレビなど）に使い、低温の熱の用途にはなるべく太陽熱や地中熱などの再生可能エネルギー熱を利用していくことが望ましいです。
たとえば旧来型の電気温水器を太陽熱利用システムに置き換えることで、家庭の電気使用量を大幅に削減することもできます。
また、こうした再生可能エネルギーの熱を積極的に活用することで、化石燃料の使用量を削減することができ、地球温暖化の原因となるCO2排出の抑制に大きく寄与します。

「熱は熱で」ＷＥＢページはこちら

■空室賃貸、高齢者仕様に　政府が改修費補助へ

　政府は2012年度から、マンションなど民間賃貸住宅の空き家の改修を支援する。高齢者世帯の入居を受け入れることなどを条件に、手すりをつけるバリアフリー化や耐震化といった改修工事費の３分の１を補助する。国内の少子・高齢化が急速に進むなか、高齢者がより住みやすい環境を整えるとともに、増え続けるマンションなどの空き家を有効に活用する狙いがある。
　総務省の調査では、公営と民間を合わせた全国の賃貸住宅は約2,200万戸（2008年時点）、このうち空き家は約410万戸と、10年間で100万戸近く増加。バリアフリー化した住宅は全体の16%にすぎないという調査結果もある。
　今回、補助対象とする工事はバリアフリー化や耐震改修など。空き家1戸当たりで最大100万円を補助。年間1万〜3万戸程度の利用の見込み。
　60歳以上の単身または夫婦だけで住む高齢者世帯や障害者世帯、18歳未満の子供がいる世帯の入居が補助を受ける条件。
　政府は平成12年度予算に民間賃貸住宅の空き家活用に向けて100億円を計上。今回は、民間賃貸住宅に限ってバリアフリーなどの回収を本格的に支援する初めてのケースになる。

日経新聞 平成24年2月8日 朝刊より抜粋　　日本経済新聞 WEB刊はこちら

■太陽光の導入促進のための補助制度について

1.Ｊ-ＰＥＣの補助金の活用

　応募期間：平成24年3月30日(金)必着

　補助金額：太陽電池モジュールの公称最大出力1KWhあたり48,000円

2.余剰電力買取制度の活用

　応募期間：平成24年3月31日(土)

　買取単価：42円／KWh　※ダブル発電の場合は34円／KWh

　対象者　：対象システムが10KWh未満。

　※10KW以上500KW未満の場合は40円／KWh。但し、Ｊ-ＰＥＣの対象外。

単価は平成23年4月1日から平成24年3月31日までに太陽光発電設備の設置申込みを受付け、平成24年6月30日までに買取を開始した場合に適用します。

■「エネルギー需給構造改革促進税制」･･･平成24年3月31日終了！

平成24年3月31日までに太陽光発電システム等対象資産の工事を完成すると導入費用を事業の用に供した事業年度で一括償却できます。

【対象資産：太陽光発電システム、風力発電システム等】

■賃貸住宅居住安定化法案（督促規制法〕が廃案となりました！

「賃借人の居住の安定を確保するための家賃債務保証業の業務適正化及び家賃等の取立て行為の規制等に関する法案」は平成２３年１２月９日開催の衆議院国土交通委員会において廃案となりました。この法案の柱となる「悪質な取立て行為と認定」された場合、違反者には２年以下の懲役又は３００万円以下の罰金が課されるというものでした。

■セーフティネット拡充へ−民賃空き家で登録制度
＝　国交省が予算要求−リフォーム費補助も　＝

　国土交通省は、子育て世帯や高齢者世帯、低所得者世帯など住宅確保要配慮者向けの住宅セーフティネットを拡充するため、民間賃貸住宅の空き家の登録制度を創設する考え。12年度予算概算要求で、セーフティネットとして活用することを条件に、民間賃貸の空き家のリフォームを助成する事業を創設するための費用として、200億円を要求した。登録制度は、住宅確保要配慮者向けに、不当な追い出し行為をしないといった適切な契約・管理が行われることを担保するための措置として、都道府県ごとに設ける方針。

■新理事長就任のご挨拶

日本地主家主協会の運営、活動にご支援ご協力いただいております皆様に謹んでご挨拶申しあげます。
平成２３年６月１６日、第１０回ＮＰＯ法人日本地主家主協会通常総会において、理事社員のご推挙をいただき新理事長に就任いたしました。微力ながら皆様のお役に立てることが出来ますよう努力する所存でございますので、これまでにも況して一層のご指導ご鞭撻をお願い申し上げます。
　先ずもって、この度の東日本大震災で被災された地域の皆様に心よりお見舞い申し上げるとともに、一日も早い復興をお祈り申し上げます。
　日本地主家主協会は、昭和５６年名誉理事長で故人の手塚進一郎が、地主さん大家さんの貸手側のご相談を受ける団体として設立したことを運営の始まりとしております。以来今年で３１年目を迎える間、地主さん大家さんのあらゆる問題のご相談に応じてまいりました。来会された多くの方々が困ったときに気軽に貸し手の相談を受けてくれるところが無いとお話されております。
　平成１４年にＮＰＯ法人の認証を頂き、社会の要請に応える形で複雑化する一方の借地借家法を中心とした諸問題、相続、土地有効活用などのご相談に、中立公正を常として、弁護士をはじめとする８０余名の専門職顧問団とともに応じてまいりました。
　平成１６年度より５年間、東京都のホームレスの方たちの居住支援事業のお手伝いをさせていただきました。大家さんのご協力をいただき延べ約１０００名の社会復帰支援を行いました。現在は、別の制度による、職を失っている方に対する緊急的な居住支援制度や職業技能取得期間中に、入居するための住居確保制度等のお手伝いを大家さんのご協力のもと進めております。平成３年に借地借家法が大改正され定期借地権などの新たなルールが整いました。その後も改正が行なわれ、定期借家権創設など貸手の意見が反映される場面も徐々にではございますが増えております。とは言え、借地契約の多くが旧借地法によるところで地代滞納、無断増改築や用途変更、更新料不払い問題等々のご相談が後を絶ちません。借家契約にいたっては、空室問題、建物老朽化問題などを上回って家賃滞納を続ける賃借人を容易に退室させることが出来ず、家賃収入によって生計を立てている大家さんにとって、困難な状況になっているなどの滞納関連問題が山積している現状がございます。
　このような状況下、私たちは、国土交通省、東京都、神奈川県、各市町村など行政のご指導をいただきながらまた、セミナー開催、講師派遣による勉強会、個別相談会を通じて貸手側の意見を述べると共に多くの問題解決に当たって参りました。
　我が国は、世界に例を見ない少子高齢社会を迎えていることに加えて、地震列島であることの危険が加わり、日本、日本社会がどこに向かって進むべきか、世界とどのように付き合うべきかを整理し実行することは容易でないことに気づいています。
　私たちは、賃貸市場を通じて、人々の生活の根幹である住まいについて、コミュニティーについてこの先も皆様とともに考え問題解決に当たる所存です。
　私たちは、これからの賃貸借にかかわる諸問題の一つは４Ｋ＋Ｇと如何に向き合うかと考えています。貸主が高齢、借主も高齢、建物も高齢（老朽化）、空室問題（４Ｋ）そして外国人居住者問題（Ｇ）です。意欲の問題や経営上の不安、高齢賃借人の転居先問題等で建替える事が出来ず危険な建物が残ります。人口減少による空室問題、労働者人口不足社会に向かう中で、外国人の居住を確保していく必要があります。いずれも難しい問題で法制度の整備も必要です。
　法制度の整備は心配するものもあります。マンション建替え促進法、改正高齢者住まい法、東京都の耐震診断義務化などは前向きの改正として評価できるものの、更新料受領の是非を争う最高裁判決がまもなく判決となります。継続審議となっているものの、万一「借家人保護の法律」制定による不良賃借人への追求に支障が出る恐れがあります。民法改正の中間整理も懸念があります。これらは、大家さんの相談を受ける身としては重大な問題であり加護できない点もございます。
　諺に「親切は社会を結びつける黄金の鎖である」というのがあります。整備が進んでも社会は法律だけで成り立つものではありません。親切は社会の潤滑油。たとえいろいろな法律が制定されようとも、私たちは潤滑油の一部として社会貢献を考えます。
　震災で家を失った方々は、昔から暮らしていた街に住みたいとのお気持ちです。仮設住宅の隣人は別の街から来た方でお互い知人がいない。特に高齢者は外出もしないという。ここで事が起きたらより困ったことになるかもしれません。人は知っていると助けます。コミュニティーが良い街を創るということは災害に強い街づくりということになるのです。賃貸住宅に住んで隣家と挨拶もしない。マンションの会合に参加しない。街のコミュニティーづくりに腐心している世話役のご苦労が分ります。　
　「多くをするのは易しいが一事を永続するのは難しい」Ｂ・ジョンソンのことばです。私たち日本地主家主協会は、地主さん大家さんのご相談をこつこつ解決し、管理のお手伝いを行い、居住不安定者に支援を行い続けることを一事として、この先も永きにわたり社会の潤滑油となり、コミュニティーづくりを進めるお手伝いをしたいと考えます。この先も、末永いご支援をお願い申し上げます。

■住宅購入者に液状化の安全性表示　性能評価に液状化の項目追加を検討

大畠国交相は7月7日の参院予算委員会で、「住宅の安全性表示により、住宅を建設・購入
される場合に（液状化について）しっかり周知させる」とし、液状化を住宅性能表示制度
の評価対象に加える方向で検討に入った。

※住宅性能表示制度とは、外見や簡単な間取りからは分かりにくい住宅の性能を等級や数値
で表示するもの。現在は、構造の安定や火災時の安全、劣化の軽減、音環境、高齢者への
配慮、防犯対策など10項目を評価している。

■国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」再改訂（案）策定

国土交通省では、民間賃貸住宅の退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため、
賃貸人・賃借人があらかじめ理解しておくべき一般的なルールを示した「原状回復をめぐるト
ラブルとガイドライン」について、再改訂（案）を策定。同案では、賃貸借契約書に原状回復
条件（チェック項目）を添付することで賃貸人・賃借人の双方が原状回復に関する条件をあら
かじめ合意することを推奨するなどの内容が入っている。

【現状回復をめぐるトラブルとガイドライン】（再改訂版）←　左記PDFの6ページ参照

同案について、広く意見を募集している。詳細は国土交通省のHPへ

http://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000059.html

■敷引特約は有効 ー 最高裁判所が判断

アパートなどから引っ越す際に、家主に納めた敷金から一定の金額を自動的に差し引かれる契約
が有効かどうか争われた裁判で、最高裁判所は、契約は有効だという初めての判断を示しました。
こうした契約は「敷引（しきびき）特約」と呼ばれ、関西を中心に幅広く結ばれていて、判決は
今後の賃貸住宅の契約に影響を与えることになります。
この裁判は京都市のマンションの部屋を借りていた会社員の男性が起こしたもので、男性は退去
する際に、納めていた敷金４０万円から２１万円を差し引かれたことについて、「借り手に一方
的に不利な契約で不当だ」と主張していました。裁判では、部屋の傷み具合にかかわらず敷金から
自動的に一定の金額を差し引く「敷引特約」と言われる契約が有効かどうかが争われました。
判決で、最高裁判所第１小法廷の金築誠志裁判長は「敷金から差し引く額を事前に決めておくこ
とで補修費用を巡る争いを防ぐことができるため、あまりに高額でなければ借り手が一方的に
不利とはいえない」として、契約は有効だという初めての判断を示し、男性の訴えを退けました。
「敷引特約」は関西を中心に幅広く結ばれ、その有効性を巡る裁判所の判断はこれまで分かれて
いました。２４日の判決は、今後の賃貸住宅の契約に影響を与えることになります。（3月24日NHKニュース）

※尚、この件についてNHKより当協会宛に見解を問う取材がありました。

■ 住宅・建築物耐震化に国から助成金　第３回募集開始(2月28日まで)

下記の助成金について、国交省では引き続き第３回の募集を開始。（平成23年2月1日〜平成23年2月28日まで）
ご希望の方はお早めにご連絡を。　

http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000059.html

■ 高齢者に生活支援住宅

国土交通省と厚生労働省は、高齢者向け生活支援サービスが付いた新しいタイプの賃貸住宅の整備を後押しする。専門知識を持った職員などが常駐して安否を確認するなどを条件に、事業者に対して一戸当たり最大１００万円を補助。２０１１年度中に３万個を整備する。単身や夫婦だけの高齢者世帯が増えていくとみられるため２０年度までに３０万戸程度に増やしたい考えだ。　
単身や夫婦だけの高齢者世帯は２０２０年に１２４５万世帯と全世帯の４分の１を占める見通し。２４日召集の通常国会に関連法案を提出し、１１年度中の実施を目指す。一定の条件を満たした高齢者住宅を建設したり、改修したりする事業者などに対して補助金を支給する。一戸当たり１００万円を上限に建築費の１０分の１または改修費の３分の１を直接補助する。来年度予算案に３２５億円を盛り込んだ。
国からの支援を受けるには、事業者が都道府県に登録する必要がある。登録には社会福祉法人や医療法人などの職員が日中に最低一人は常駐するなどの条件を満たす必要がある。登録業者が十分なサービスを提供できない場合、都道府県は立ち入り検査をしたり改善命令を出したりすることが出来ることとし、補助金目当ての悪質業者の排除を狙っている。

■ 住宅・建築物耐震化に国から助成金　第２回募集開始(1月28日まで)

下記の助成金について、第２回の募集が開始。（平成22年12月24日〜平成23年1月28日まで）
締め切り間近ですので、ご希望の方はお早めにご連絡を。　

http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000058.html

■ 住宅・建築物耐震化に国から助成金(12月22日まで)

緊急に耐震化が必要な建築物等で、建築物の所有者が実施する耐震診断等に対して、国が事業に要する費用の一部を助成します。（応募の際に、見積りが必要となります）
手続きや提出書類の詳細は、国交省の住宅・建築物耐震化緊急支援事業実施支援室のHPへ　

http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000056.html

■ 空き室賃貸住宅の改修費に補助

国土交通省は１１月１７日、空き室のある賃貸住宅のリフォーム費用を戸当たり最大１００万円補助する事業「住宅セーフティーネット整備推進事業」の概要を公表した。子育て世帯、高齢者世帯、低所得者など住宅確保要配慮者のセーフティーネットを強化するためのもの。工事内容に耐震、バリアフリー、収エネのいずれかを含む必要がある。今国会で成立した補正予算に盛り込まれており予算規模は１００億円としている。　

詳細は国交省HPへ　　http://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000042.html

■ 相続税『非課税枠』を縮小、生前贈与は対象拡大

政府税制調査会は相続税の非課税枠を縮小する方針を固めた。非課税額は現在、５０００万円の定額に相続人一人当たり１０００万円を加算した額に設定されている。この定額部分を３０００万円台に引き下げる案が有力だ。税収が減少している中、相続税を負担する人の割合も地価の下落などもありピーク時の８％から４％程度に下がっている。非課税枠は１５年以上据え置かれてきた。ピーク時に３兆円あった税収は１兆円強で推移しており納税者のすそ野を広げたい考えだ。
一方、親子間の生前贈与を促す。相続時精算課税制度での対象を孫にまで広げる。同制度は２５００万円まで贈与税がかからず、相続時まで課税を繰り延べる仕組み。若い世代への資産移転を促し消費の活性化に結びつける。　

■ ｢貸家｣　除去した戸数の２．２倍が新築(平成２１年度)

国土交通省は９月９日、平成２１年度住宅着統計による再建築状況を発表した。
既存の住宅の全部もしくは一部を除去し、当該敷地内に再建築をした住宅の全着工戸数に占める割合、再建築率」は１１・６％だった。平成２０年度１０・８％から０・８％上昇した。利用関係別に再建築率を見ると、持家が１６・２％、貸家は１２・１％、分譲が２．１％だった。データの中で貸家が除去された後に貸家が再建された割合は８８・９％。ところが新築戸数は除去戸数の２．２７倍となっており貸家が倍以上ふえることとなった。平成１７年度は、この倍率が２・６倍だったので多少は改善されたものの既存物件にとっては競合がますます激しくなっていることになる。再建築される貸家はワンルームが多いことは想像がつくが、供給過多も心配される。

■ 平成22年9月25日　ワンルームマンション建替えの適用要件緩和を検討　

政府は９月１０日の閣議で、ワンルームマンションの建替え促進に向け、マンション建替え円滑化法の適用要件を緩和の方向で検討に入った。現行制度では、建替え後のマンション住戸について、居室２以上、５０�u(単身用は25�u)以上としているが、≪建替え前の戸当り面積が50�u未満のワンルームマンションに限り緩和≫されるよう１０年度内に同法施行規則の改正を検討する。戸当り面積の小さいワンルームマンションの建替えは困難で、国土交通省へは緩和を求める声が多かった。
規制改革では、都市再生の推進や老朽建築物の建替えの促進に資する容積率の緩和、および容積率緩和の条件となる空地を敷地内に限らず敷地外に設ける等の案も盛り込まれた。

全国のマンションストック　　５６２万戸　(２００９年度現在)
築３０年以上　　　　　　　　　７３万戸

　　　　　　

■ 平成21年11月　グループホーム建設の推進

東京都では認知症の方々に対応するためのグループホーム建設を強力に推し進めております。
当協会では、平成２１年１０月３１日東京都福祉保健局と共催でシニア支援土地有効活用セミナーを実施いたしました。当日は、厚生労働省、東京都、実際の介護事業者の代表などが補助金政策や現場の状況などを分かりやすく解説いたしました。個別相談でも具体的な相談がなされ、今後の事業展開に結びつくことが期待されています。緊急性を要する地域には、５０％増しの補助金が支給されます。みなさまの事業参画へのご質問を受け付けております。

■ 平成21年10月31日　少子高齢社会にふさわしい新たな「すまい」実現のための セミナー＆個別相談会を開催

（2009年11月1日）詳細はこちらから　　　　

■ 平成21年8月29日　『耐震化・賃料滞納・地デジセミナー』＆個別相談会を開催

（2009年08月30日）詳細はこちらから　　　　

■ 平成21年6月27日　名古屋　「貸宅地・貸家問題解決セミナー」in 名古屋を開催

（2009年06月04日）詳細はこちらから　　　　

■ 東京２３区、ワンルーム・マンション規制強化へ

（2009年5月27日）詳細はこちらから　　　　

■ 平成21年5月30日　池袋　「貸宅地・貸家問題解決セミナー」を開催

（2009年04月27日）詳細はこちらから　　　　

■ 平成21年4月25日　品川　「不動産問題解決セミナー＆個別相談会」を開催

（2009年03月25日） 詳細はこちらから　　　　

■ 定期借家制度をご存知ですか？

（2009年1月21日）詳細はこちらから　　　　

■ 相続税課税方式変更の先送りの方針

（2008年12月5日）詳細はこちらから　　　　

■ 高齢者賃貸住宅紹介事業のご紹介

（2008年11月1日）詳細はこちらから　　　　

■ 相続税課税方式の見直しを検討中

（2008年10月1日）詳細はこちらから　　　　

■ 平成21年1月10日　都庁にて「地震対策･賃貸セミナー＆個別相談会」を開催

（2008年11月1日）詳細はこちらから　　　　

■ 当協会ホームページをリニューアルしました。

（2008年11月1日）詳細はこちらから