日本地主家主協会は、土地･建物賃貸人の方々のご要望に応え、昭和56年設立以来、地主･家主を主とする登録会員の方々に向けて公正で中立的なコンサルティング活動を続けております。

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特定非営利活動法人(NPO法人)日本地主家主協会

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地主家主協会：貸宅地管理

貸宅地管理
日本地主家主協会では会員サービスの一環として、将来の利用形態の変更を視野に入れた 貸宅地整備・管理を行っております。
要件整備は貸宅地を所有する地主さんにとって様々な事態に備えた必要不可欠な事前対策となります。
適正な貸宅地管理によって、将来起こりうるトラブル、紛争などを未然 に防ぐとともに不良資産を優良資産へと組み替える機会ともなります。
宅地管理(貸宅地管理)のポイント
■貸宅地をご所有の方に、管理上のご注意、放置されていると後々困ってしまう問題点について
　 記載いたしました。整理していいただくことをお勧めします。
１．継承・物納・売却の選択
誰しもが何代かにわたってお悩みの点です。他の資産と比較しての効率を求めるか？　面子を重んずるか？解決をしたいのだが諸事情ありで・・・。
次の代に引き継ぐ際の留意点
① 場所の選定。土地は「道路がわかれば土地がわかる」と言われているほど道路が大事です。広さや方角のことばかりでなく道路の種類を確かめましょう。
② とにかく共有にしない。後々もめる原因になります。金銭で調整してでも土地をある程度のロットで単独所有にしてください。（分筆をする場合には、道路の部分も含めて測量が必要です。）ここが「言うは易し・・・」ということになります。
③ 一筆の中に何人もの借地人がいる場合は、水道・ガス・下水管等の問題があると思うこと。気が付かない点に電線が縦横無尽に走っている場合があります。電柱は、地下ケーブルの絡みもあり、少し移動するだけでも高額な費用が発生することがあります。
④ 賃貸借契約書が整っていること。この際ですからこの点は頑張って整理しましょう。契約書には借地人、とりあえずの面積などが記載されます。測量をすれば問題点が出てきますが解決は後でもかまいません。地代が安いか、高いかも後の問題。
⑤ 地代入金管理が行われているか。 契約書に記載の借地人名と地代支払い者が異なることがあります。
２．物納要件整備
最近は特にそうですが、「どんどん物納トンと売れず」という訳で、国は物納、特に貸宅地を受け入れたがりません。物納要件は、面積の確定から、借地人の状況、地代の高低、建物が法令違反建築ではないなど、限がないほど条件が付いています。一筆に何人もの借地人がいる場合などではほとんど不可能です。
３．売却
売却となればまさにそのまま売却することが可能です。測量も、隣地界も明示せず、借地人同士の界もはっきりさせず、下水管がどこを通っていようとかまいません。わかっているのは、契約書に記載されている事項だけです。それも昔のもので、現状とはかけ離れていることもしばしばあります。
相続発生の前後でどのような違いがあるでしょう。売却できる金額は同額です。購入するのは専門業者さんです。いったいどのような理論で購入金額を決めるのでしょう。貸宅地の上にビルが建っているのか。アパート、住宅か。建物面積、建築時期、土地利用面積、契約期間、地代、道路や接道状況、上下水、ガス管の敷設状況、過去の更新料支払いなど一軒一軒賃貸借の状況を確認して査定金額を算出します。
売却価格の問題で他の手法を検討することがあります。時間、手続き、費用などを考慮して進めますが、こちらの場合は、どのような手順で進めるのがよいでしょう。
売却価格を高くする為に他の手法を検討することがあります。借地人さんが自分の借地を購入希望して来た場合はどのような手続きになるでしょう。準備期間･費用の検討も必要です。
４．地代改定
住宅用地の地代値上げを行ないたいとのご希望が寄せられます。地主さんが支払っている固定資産税金額の3～5倍が相場とも言われています。首都圏の場合、新規地代と継続地代とは異なります。隣家の地代は法的根拠にならないことが多く、上げるも下げるも用意ではありません。それでも交渉は行ないます。適正な継続地代が分かる評価書の作成が有効です。プロの第三者が間に入ることで相手に直接言い辛い他の本音が聞けることもあり、大きな改定が行なわれないこととなった場合でも、将来の改築･建替･更新料問題にかかわることとなり適正な宅地管理を行なうことはメリットは少なくありません。
貸宅地管理は、このような状況から地代の集金、要件整備を行います。
当協会には底地売買に精通したアドバイザーがおります。
ご相談、ご質問のある方は、メールまたはお電話でご連絡の上ご来社ください。
売買価格についてのご相談もお受けいたします。　
貸宅地管理業務内容
貸　宅　地

◆契約書の整備(官民査定に基づいた地積の更正、新契約形式への移行)
　　　・地代の適正水準設定への助言
　　　・サポート業務(指定法人による地代の集金代行･賃貸借契約書作成代行など)
　　　・巡回点検(原則年2回)
　　　・借地人意向調査
　　　・借地人カルテ・ファイルの作成・記録整備
　　　・各種承諾料・更新料の適正徴収

◆送付書類
　　　賃貸借契約書、地積測量図、公図、登記簿謄本、借地人概要書、交渉記録、現況写真

貸宅地管理：整理例

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