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底地・借地権

旧借地法と新法の借地借家法の違い

借地・借家に関するトラブルは後を絶たず、数多く発生しています。借地については、土地の有効地用・売却を目的とする「明け渡し要求」をめぐるトラブル、地代の増減をめぐるトラブル等です。

今回は「借地(貸地)」に関して、「旧借地法」と新法である「借地借家法(平成4年8月1日以降)」との違いをみていきます。なお、借地権に関するトラブルは、平成4年7月31日以前より締結された「旧借地法」に関連する事案が大半を占めます。よく勘違いされる方が多いのですが、平成4年7月31日以前より締結された借地権については、仮に「更新契約」を締結しても、旧法の「借地法」が適用されますのでご留意ください。

 

【旧法と新法の違い】

(1)定期借地権制度の創設

新法では新たに定期借地権制度が創設されました。当該制度では「更新がなく、決められた期限がくれば、必ず地主さんへ土地が戻ってくる制度」です。定期借地権には、

「①一般定期借地権、②建物譲渡特約付借地権、③事業用借地権」の3種類があり、土地利用の形態により、使い分けることとなります。「定期借地権」の制度は、「貸した土地が期間満了後、必ず地主に戻ってくる」点においては、地主さんに有利な制度となります。

 

(2)借地権の存続期間の変更

旧法での「借地権の存続期間」は、「堅固建物」で30年以上、「非堅固建物」で20年以上でした(更新後の存続期間も同様)。新法では、「存続期間」が一律30年以上、更新期間は最初が20年以上、それ以降は10年以上になりました。以下、表にまとめましたので、ご参考にしてください。

 

●借地権の存続期間、更新後の期間

 

 

(3)地代(家賃)の増減額請求の手続き

地代や家賃の増減額請求については、これまですぐに「訴訟」が提起されていましたが、民事調停法が改正され、訴訟前に「調停」をすることが必要になりました。地代家賃でトラブルが発生した場合には、「調停委員会」による「調停」を受け、話し合いでの解決が難しい場合に裁判になります。

 

以上、新法と旧法の相違点をみてきましたが、地主さんにとって一番の悩みの種は、「正当事由がないと更新拒絶ができない」点ではないでしょうか(定期借地権は除く)。すなわち、一度、土地を貸してしまうと「正当事由」がない限り、半永久的に土地が戻ってこない(地主さんが土地利用できない)ことになります。この「正当事由」の判断は、極めて個別的であり、様々な要素の積み上げにより、総合的に判断されるもので、正当事由があるかないかの予測は難しい点があります。実務上も借地人から「法外な立退料」等を要請されるなど、弊害がでているのも事実です。

 

当協会には、日々様々な借地・底地関係のご相談がきています。現行の法規制の中で、きっと解決策が見出せますので、一人で悩まず、専門家へのご相談からはじめてみてはいかがでしょうか。

 

(著者:手塚)

 

 

 

 

 

 

 

 

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