底地・借地権

（１）借地権と転貸借地権とは

借地権は、地主Aが自分で所有している土地を借地人Bに賃貸して、Bが自己居住用の建物を保有し、居住している場合に、そのBがA土地を利用する権利を「借地権」といいます。ごく一般的に聞きなれた言葉で、違和感ないと思います。

一方、転貸借地権とは、借地人Bが地主Aの承諾を得て、借地人BがA土地をC（転借人）に賃貸しており、Cが建物を所有している場合のBが有する土地権利を「転貸借地権」といいます。いわゆる、A土地をBがCに「又貸し」している状態にあります。ちなみに、Cの土地使用権利を「転借権」といいます。

 

 

 

先ず、土地の転貸借自体は有効なのか？について考えてみると、「地主が転貸を承諾している場合には、有効」となります。つまり、AB間の土地賃貸借契約書の特約に「●●宅については、転貸を認める」等の文言が入っていれば、有効となります。

旧法借地権の転貸については、世の中に少なからずありますが、比較的面積の大きい借地の場合が多いでしょう。例えば、地主さんが遠方に住んでいて管理できないので、借地人Bに他の借地人の管理を任せるといったケースが該当すると思います。

 

【借地権の図示】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【転貸借地権の図示】　

 

　　　　　　　

 

 

（２）土地の転貸を承諾した借地権につき、今年にAB間の土地賃貸借契約期間が満了する。土地契約期間の満了時に、地主Aが更新を拒絶して、借地人Bを外すことはできるのか？（地主Aが転借人Cに直接土地を賃貸したいので、借地人Bはこの土地転貸関係から外れろと言えるのか？）

 

結論としては、「更新を拒絶できる可能性が高い」ということになります。この点、明確な判例があるわけではないので、断言はできませんが、文献等を参考にすると根拠は以下であると考えます。

 

【根拠】

本件借地人は、自ら建物を建ててその敷地を利用しているのではなく、ＣにＡ土地を転貸して、地代のサヤ（ＢがＡに支払う地代よりも、ＣがＢに払う地代の方が高い）を稼いでいることになります。つまり、対価徴収権者としての地位を有するにすぎないから、

Ｂは「資本家的」である場合に該当し、更新拒絶の「正当事由」にあたると思われるからです。

元々、Ｂの中間利得は、地主Ａが転貸を認めていたから、Ａによって保障されたとみることはでき、更新が拒絶されると、この期待的利益が侵害されることになるわけですが、借地期間満了後においてもその利益が保障されているとみることは、少々無理のように解されております。

※ちなみに、上記が認められても、土地転借人Ｃに対しては、土地利用権利が認められており、退去しろとまでは言えませんのでご留意ください。

 

 

（３）転借権と転貸借地権の評価方法

簡易的に計算すると以下の通りとなります。

 

「転借権（転借人Ｃの土地利用権利）」

転借権：更地評価額×借地権割合×借地権割合

 

「転貸借地権（転貸人Ｂの土地権利）」です。

転貸借地権：更地評価額×借地権割合―転借権

 

【計算例】

更地評価額１億円、借地権割合６０％の場合における転借権、転貸借地権の価格は？

 

ア．転借権（Ｃ）の価格

１億円×６０％×６０％＝３，６００万円

 

イ．転貸借地権（Ｂ）の価格

１億円×６０％―３，６００万円＝２，４００万円

 

 

数十年前から土地を賃貸しているケースでは、土地が転貸されている場合もありますので、

土地賃貸借契約書、貸地している現地を確認して、借地人が実際に住んでいるのか等チェッ

クしてみてはいかがでしょうか。思わぬ発見があるかもしれません。

 

・底地・借地のお悩みに関するその他記事　⇒https://www.jinushi.gr.jp/shakuchi/ ・日本地主家主協会について　⇒https://www.jinushi.gr.jp/

 

 

(著者：手塚）