底地・借地権

いつもお世話になります。日本地主家主協会　手塚でございます。

早速ですが、表題項目について、考えていきたいと思います。

 

（1）結論

借地上の建物を自己居住から第三者へ賃貸する場合⇒地主さんの承諾は不要 つまり、借地人は建物を自由に第三者へ貸すことができ、地主さんは土地 賃貸借契約の解除はできないことになります。

 

 

 

以下、理由を考察していきます。

 

（2）地主さんの承諾が不要な理由

借地人が地主さんから賃借しているのはあくまで「土地」であり、その土地上の建物は借地人の所有物であり、自由に使用収益することができる。借地契約は、賃借人に建物を所有させることを目的とする契約であり、借地人が所有建物を貸して、収益を上げることは土地賃貸借契約の目的に反するものではないとしています。

なお、建物を第三者へ賃貸する場合、土地も建物賃借人が利用しているから、「土地の無断転貸」に該当するのではないかと疑問をお持ちになる方も多いかと思います.

この点について、裁判所は、「借地上の建物を賃貸して、その結果、土地利用を許容する場合、これを土地の賃貸借と目すべきではない」とし、建物賃借人が建物利用に伴う土地の利用は、土地の転貸に該当しないと結論付けています（※判例：大審院昭和８年１２月１１日）。

また、土地賃貸借契約書に「建物賃貸禁止特約」が約定されていた場合に、地主へ無断で建物賃貸を実行した場合、地主さんが土地賃貸借契約を解除できるかも考えてみたいと思います。

結論は、「解除できない」ことになります。

理由としては、「賃借人に不利な特約は無効であること」、「建物が貸されても地主さんに大きな不利益がない場合には、禁止特約の合理性は認められない」からとしています。

 

（3）ポイント

借地人が、建物を自己利用から、賃貸に変更する場合に、法的には「地主さんの承諾」は不要ということになります。

ただ、借地人さんが建物利用の用途を変更する場合には、一般的に地主さんへ相談があると思いますので、その際には、「地代の値上げ」、「土地賃貸借契約書の内容を変更」するチャンスがあると思っていただきたいです。

つまり、法的な話とは別に、借地人さんから何か地主さんへ打診があった場合に、その交換条件として、懸念事項だった事柄を借地人へ申し入れできる可能性が高いということです。

ただでさえ、地主さんが不利益になることが多い借地契約ですから、「法的な側面を知ること」と「借地人へ条件提示するきっかけが何かないか」の両面を常に考えて欲しいと思います。

当協会が地主さんの支えになれればと常日頃思っていますので、小さいことでもお気軽にご相談いただければ幸いです。

 

(著者：理事長 手塚）