令和３年４月２１日，「民法等の一部を改正する法律」（令和３年法律第２４号）及び「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」（令和３年法律第２５号）が成立しました（同月２８日公布）。
内容としては、①相続登記や住所等変更登記の申請を義務化、②土地の所有権を国庫に帰属させる制度を創設の２点です。
①については、例えば、田舎の山林について父が所有しており、父が亡くなって相続が発生したが、相続登記（父から子への所有権移転登記）をしていなかったケースです。
従来であれば、登記名義人が亡くなった父名義のままでも、何も罰則はありませんでしたが、この改正法により、相続人である子への相続登記をしなかった場合には、罰則規定が設けられたのです。
この相続登記をしない理由については、様々な要因がありますが、主には相続する不動産が「資産価値が低い」、「売却したくても売れない土地」だからです。つまり、売れない土地について、時間と費用をかけて相続登記を実行するのは面倒くさいということで放置されるのです。都内の不動産においても、「相続登記をすることを知らなかった」、「知っていたが、相続人間でもめた結果、放置した」等の理由で、相続登記がなされないケースも多いです。
「土地の真の所有者が不明」なことは、放置されることにより、「空き家の増加」、「景観の悪化」、「不法投棄」、「害虫の発生」等の問題を招くことから、国は改正法を成立させて解決を図ろうとしたのです。改正法では、「相続による取得を知ってから３年以内の登記申請を義務化」しております。正当な理由なく怠った場合には「１０万円以下の過料」が科されます。２０２４年度からスタートしますので、ご注意ください。
②について、新法として、「相続土地国庫帰属法」が成立しました。一定の条件下で不要な相続土地の国庫への帰属を認めることの内容です。この帰属制度は、①のケースでみた「負動産（資産価値及び収益性が低い）」を抱えて困っている方に朗報になると期待されていました。しかし、その期待は裏切られた感が強いものとなっております。国庫へ帰属させるための条件の土地が厳しいからです。
以下のいずれかに該当する土地は、国庫への帰属を認められません。
【国庫帰属ができない土地（主たるポイント）】
（１）建物の存する土地
（２）担保権または使用及び収益を目的とされる権利が設定されている土地
（３）通路その他の他人による使用が予定される土地
（４）汚染されている土地
（５）土地境界が明らかでない土地
（６）崖がある土地のうち、過分の労力を要する土地
（７）工作物、車両、樹木その他の有体物がある土地（通常の管理を阻害する）
（８）隣接する土地とトラブルがない土地
この条件を見ていると、ハードルが高すぎると思いませんか？困っている山林等は、帰属が認められる可能性は低いように思えます。
さらに、この条件をクリアしても、国庫へ帰属させるためには、「１０年分の管理費用」を国へ支払う必要があるのです。管理費用は、看板設置、巡回費、草刈り費などを指し、具体的な費用水準については、土地規模により変わるので、何とも言えません。
以上、新法（改正法）の内容を見てきましたが、①については、登記義務化を図ることで、所有者不明土地の発生を今後ある程度抑制することはできると思います。しかし、利用価値の低い土地について、国庫へ帰属させるハードルは高いことから、所有者不明土地問題を根本から解消するまでの道のりは険しいものと思われます。
現在、「所有者不明土地」は、約４１０万ヘクタールあると言われており、九州本土の面積である約３６８万ヘクタールを超え、日本国土の約２０％を占めております。
所有者不明土地を国、自治体へ帰属させ、例えば公園等への公共施設へ転換させる、地域活性化の催しを実施する等で有効活用ができればよいのですが・・・
（著者：手塚）