底地・借地権
借地権付き建物の一棟の解体について
- 大阪に借地権付き建物を所有しております。借地権のある土地に3棟の建物があり、そのうち、２棟は店舗用途及び住居用途として、賃貸しています。 （１）賃貸していない１棟の家屋のみを解体し、更地にする事は可能でしょうか？ (地主に対して違法にはならないかどうか。) （２）上記（１）を実施した場合借地契約に違反して、借地権が解除される可能性はありますか？ （３）地主さんが解体に反対して解体出来なかった場合、万が一建物が倒壊してしまい第三者に怪我をさせてしまった際は地主さんに責任が及ぶのでしょうか？ その他気をつけること、注意事項がございましたら教えて頂けますと幸いです。よろしくお願いします。
【ご提案・解決法】
（１）：１棟の建物を取り壊し、更地にした場合には、地主さんに対しては何ら違法にはなりません。
ただし、その１棟が存していた借地権部分については、地主さんに解除される可能性が高いことになりますので、注意が必要です。
解体にあたっては、当該借地権部分の返還、地代の変更等につき、地主さんと協議をする必要があります。
（２）：（１）の回答の通り、解体した建物の借地権部分の返還を地主さんから求められる場合がありますので、注意が必要です。
（３）：地主さんへ責任を負わせることはできません。理由は、地主さんは土地を貸しているのみで、建物所有者ではないからです。借地権者が建物を所有していますので、建物の管理責任は借地権者にあります。
何れにしても、地主さんと解体する借地権部分について、よく話し合いをすることが大切です。
本件においては、「取り壊しを考えている建物の建て替え（地主さんの承諾要）」又は「解体建物部分の借地権を地主さんへ買取りを打診する」が現実的な解決方法と思います。
※借地権部分の道路接道状況、借地権の形状、規模等により、買取りを打診できないケースもありますので、事前に詳細調査をした上で判断することが重要です。