底地・借地権
借地権付建物で雨漏りが発生した際の地主の承諾について
- 借地権付建物（自宅、２階建て木造）所有者です。このたび、家屋で雨漏りが発生したため、雨漏りの修繕工事及び併せて内装工事（表面の張り替え、クロス張替え）の修繕を行いました。 ところが、先日地主さんより、大規模修繕には、事前連絡が必要と言われ修繕内容を連絡するように言われました。そこでお伺いしたいのは、これらの修繕工事は大規模修繕にあたるのでしょうか？ 大規模修繕と一般の修繕の違いはどのようなものなのでしょうか？
【ご提案・解決法】
結論から申し上げると、当該修繕工事は、大規模修繕にはあたりません。よって、地主さんへ当該工事の承諾及び承諾料を支払う必要はありません。
大規模修繕工事とは、建物の耐用年数を延伸する工事で、屋根の吹き替え工事、外壁塗装、耐震化改修工事等を指します。また、内装工事、間取り変更工事は、家の中の工事で、建物の耐用年数を延伸する工事に該当しないため、当該工事も地主様の承諾及び承諾料を支払う必要がありません。
ご質問の工事内容は、雨漏りが発生したため、その雨漏りを改善するための応急措置と考えられるため、地主様の承諾はいらないことになります。もちろん、雨漏り箇所の対策工事だけでなく、追加で全面的な屋根の補修及び外壁塗装を実施した場合には、大規模修繕に該当をする可能性がありますので、留意が必要です。
今後、地主様と借地人との良好な関係性を保つためには、承諾がいらない工事だとしても、地主様へ工事内容の事前説明を実施した方がよろしいかと思います。