不動産売買

１　はじめに

土地や建物の所有者は必ずしも一人ではなく、相続人や夫婦などの複数名が共有している場合も多く見られます。共有はトラブルになりやすいと良く言われますが、そもそも共有とは何なのか、具体的にどのようなトラブルが起きやすいのかを見ていきましょう。

 

 

 

 

２　共有の基本的なルール

共有とは、一つの物を複数名で所有することであり、各共有者がその持分に応じて共有物を使用することができます。共有物については、

①保存行為（目的物の修繕、不法占有者への明渡請求など）は各共有者が単独ですることができますが、

②管理行為（賃貸借契約の解除、賃料の改定など）は持分の過半数の同意が必要であり、

③変更行為（共有物全部の売却や建替えなど）は共有者全員の同意が必要とされています。

また、共有者は、共有状態を解消させるため、他の共有者に対していつでも共有物分割を求めることができます。基本的な分割方法としては、

ⅰ現物分割（目的物を物理的に分ける）、

ⅱ換価分割（共有物全体を第三者に売却して代金を分ける）、

ⅲ全面的価額賠償（共有者の一人が全部取得する代わりに対価を支払う）があります。

 

３　共有不動産に関するトラブル

共有不動産について、一般的に起こりやすいトラブルとしては次のようなものが挙げられます。

⑴　売却や管理が困難になる

他の共有者と方針が合わない場合や、一部の共有者が所在不明の場合などは、不動産の全部を売却することが困難になってしまいます。また、持分の過半数の同意が得られないと管理行為もできないので、不動産管理に支障が生じることもあります。

⑵　居住者が金銭を請求される

一部の共有者が共有物件に居住している場合、居住していない共有者から賃料相当額の支払を求められることがあります。居住している共有者としては応じにくい場合もあると思いますが、無償で居住することを他の共有者が認めていないとすると、実際に賃料相当額の請求が認められる可能性があります。

⑶　収益分配等に関する対立

共有不動産の賃貸等によって収益を得ている場合は、収益分配や費用負担の金額を巡ってトラブルになることがあります。たとえば、実際に賃貸管理業務に携わっている共有者が、ほとんど関与していない他の共有者から同額の収益分配を求められたような場合などは争いになりやすく、そのことが原因で賃貸管理に支障が生じてしまうおそれもあります。

⑷　共有物分割を請求される

一部の共有者（共有持分を買い取った業者等）が他の共有者に対して共有物分割を請求し、話合いで解決しなければ訴訟に発展することも少なくありません。訴訟では、事案に即して適切な分割方法が検討されますが、たとえば、請求された共有者が持分を買い取る（全面的価額賠償）ための資力がない場合は、共有物全体を第三者に売却する（換価分割）などして最終的に当該物件を手放すことになる可能性もあります。

 

４　まとめ

共有者同士の関係が良好なうちは問題ないとしても、何らかのきっかけで関係が悪化したり、もしくは共有持分を取得した第三者が入ってきたりすると上記のようなトラブルが生じやすいので、特に必要のない限り共有は避けたいところです。

相続に関して言えば、遺産分割協議によって相続人の一人に当該不動産を単独所有させるか、あるいは不動産全体を第三者に売却してその代金を分割することなどが考えられます。

共有不動産をお持ちの方は、他の共有者との間で今後何らかのトラブルが起きる可能性がないか、あるいは、共有状態をスムーズに解消する方法がないかなどを改めてご検討頂ければと思います。

 

（著者：弁護士　戸門）