資産活用

空き家問題、所有者不明土地問題、何年も前から取り上げられてきた不動産の問題です。

 

 

適切な管理がなされていない空き家が増加することによる、防犯、衛生、景観等が地域生活に与える深刻な問題を解決するために、一定の条件を満たす特定空き家を行政が指定し、所有者に対して建物の除却や修繕に関する、助言、指導、勧告、命令、最終的には行政による除却等の代執行が可能となる「空き家等の対策の推進に関する特別措置法」が整備されました。

 

空き家の問題を整理すると、ほとんど価値のない空き家を相続して処分も利用もできず放置しているケースと、価値はあるが、相続により複数人の共有になっており（更に相続が進み血縁も地縁も離れているなど）処分や活用の意思決定ができない（容易でない）ケースに大別されます。

更に、前者の価値のない空き家は、価値がないがゆえにわざわざ相続登記などの名義変更をしないで放置していることも多く、そのうちに更に相続が発生し、権利者が増え、ひいては時間とともに所有者が特定できなくなり、処分や活用の意思決定ができないという悪循環に陥っています。この問題を、所有者不明問題とよび、相続や住所変更時の登記の義務化や、共有に関する民法の改正、今年4月から施行される、相続した土地を国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属法」などの法整備が進みました。

 

いずれもこれら多くの問題の本質は単独で意思決定できないという「共有」にあります。所有者不明土地問題にかかわる今回の民法改正でも、不明共有者がいる場合の法手続きの改正など、共有解消のための法制度は整いつつありますが、根本的に問題を解決するためには、そもそもの共有を予防する方向に、当事者も、専門家も意識を強く持つことが求められます。やはり、どう考えても不動産の共有は一時避難であり、とりあえず遺産を分けるのには便利な手法かもしれません。

しかし、不動産共有の意味はほとんどなく、遠くない将来には売却や、持ち分買取りなどによって解消することは、ほぼ決まっています。

賃貸用不動産などを共有にして賃料収入を分けるという方法もありますが、相続人である子供たち兄弟が元気なうちはいいものの、相続を重ねることによって管理の負担などを巡って、結局は共有解消の方向に向かうのは目に見えています。場合によっては当事者間で円滑に共有を解消できず、裁判になるケースも少なくありません。

 

共有は問題の先送り、これは相続における基本のキであり、誰しもが頭では理解していることです。専門家はもちろん、当事者も、不動産が共有にならないような遺言を残したり、相続後の換価（売却）を指定したり、場合によっては元気なうちに換金して分けやすくしておくというように、将来の争いの種を極力少なくするような意識や努力も重要です。

とはいいながらも、親の心配をよそに子供たちは「親に万一のことがあったら不動産は全部売ってお金で分けよう」と示し合わせているかもしれません。

 

(著者：不動産コンサルタント　伊藤）