資産活用

投資した金額に対して、どれくらいの収益が見込めるかを表す指標である投資利回り、不動産投資においては基本となる指標です。

不動産投資は、土地建物に投資をして、毎月、毎年の賃料収入を見込む投資です。投資する土地建物を分母とし、年間の賃料を分子として、その不動産の投資利回りを算出します。

例えば一億円で購入する土地建物から年間５００万円の賃料収入が見込めるとすれば、その不動産の投資利回りは５%です。これはごく単純な算数の話です。

 

 

 

では、既に土地を保有している人の不動産投資はどのように考えるべきでしょうか、この場合、不動産投資というより土地活用と言い換えた方が分かりやすいかもしれません。先祖から引き継いだ土地に「アパート、マンションを建築しませんか」という営業は、土地を保有している人であれば誰しも経験があると思います。

この場合、すでに土地は保有しておりますので、新たな投資は建物となります。前述した投資利回りの考え方ですと、投資した建築価格に対して年間どれくらいの賃料収入が見込めるかで、投資利回りが算出できます。この場合、当然ながら分母を建築価格、分子が年間想定賃料となります。アパートメーカーの営業マンは建築シミュレーションを説明しながら「建築費に対する想定利回りは〇％になります。良い利回りですね」と、ドヤ顔です。もちろん嘘ではありません。

確かに投資した建物金額に対する想定賃料収入の利回りで間違いないのですが、新たに建築する建物は、既に保有している土地にがっちり定着するもので、建築した瞬間に土地と建物とが一体となり、切り離せなくなります。したがいまして、アパート建築後に売却をしようとする場合は、当然のことながら土地付きとなります。建築するときは建物投資のみですが、売却するときは建物単独ではなく既に保有していた土地とセットになるのです。この当然の理屈を理解したうえで建物に対する投資利回りをみなければ、土地活用、不動産投資における投資利回りの良し悪しを判断することはできません。

 

例えば、新築する予定の建物価格が一億円、年間想定収入が５００万円で建物に対する投資利回りが５％とします。事情があって数年後に売却せざるを得なくなった時に、土地建物あわせた売却価格が利回り５％の一億円となった場合、建物価格が一億円でしたので、もともと保有していた土地の価値は建物価格を差し引いた０円という結果になります。

もちろん当初から売却を考えてアパートを建築する人は少ないとは思いますが、土地活用を検討する場合は、建築後、土地と併せた価値がどのように変化するかということも頭に入れなければ、土地活用が土地の価値を上げるどころか下げることにもなりかねません。建築資材や人件費の上昇で建築費が上がっている現在では特に大事な視点です。

 

(著者：不動産コンサルタント　伊藤）