相続

不動産を活用した相続対策のうち税金の対策には、現預金から不動産に組み替えることによる「評価の引き下げ対策」、複数の推定相続人に長期計画で財産を贈与する「財産の移転対策」、万一の時に納税に苦慮しないようあらかじめ納税用不動産を確保する「納税財源の確保対策」の３つがあり、それぞれ手法と効果が異なるというお話をしました。

 

 

 

もちろんそれぞれの対策を上手に進めることが重要ですが、どの対策を優先的に進めればよいかは、万一、相続が発生した場合に相続税が課せられるかどうかが一つの判断基準です。

万一の場合、相続税が課せられることが確実な場合は「納税財源の確保対策」を優先的に進める必要があります。

納税財源を確保しないで、やれ、相続対策とばかりに遊休地や駐車場に借入金をして賃貸マンションを建築したとしても、万一の場合、売却や物納ができず納税に苦慮することにもなりかねません。

したがいまして相続税が課せられるであろうことが確実な場合は、売却用、物納用の不動産の準備をする「納税財源の確保対策」を実行したのちに、「評価の引き下げ対策」「財産の移転対策」を進めることが円滑な相続対策のポイントです。

 

反対に、万一、相続が発生した場合の相続税が、比較的少額、すなわち不動産を売却しなければならない程の額ではないと想定される場合は、贈与などを積極的に活用する「財産の移転対策」、現預金を不動産に組み替える「評価の引き下げ対策」を優先的に進めることによって、相続税の更なる軽減を図ることが可能となります。

 

以上が相続対策のうち税金の３つの対策のキホンのキと優先順位の考え方です。どの対策をとっても、短期的に大きな効果を得られるものはありませんし、客観的に見て、恣意的であったり、不自然な取引は、後々の税務トラブルにもなりかねません。

 

相続発生直前に評価の引き下げ効果の高いタワーマンションを購入し、相続税を大幅に軽減したのちに相続税評価額より大幅に高い時価で売却して税務トラブルになった極端な事例もありましたが、この問題はマンション購入して居住する、あるいは賃貸するという本来の目的ではなく、相続税の大幅な軽減を主目的にしていることがあからさまであったこと、加えて、このマンション購入が本人の本当の意思なのか、更に意思能力がどこまであったのか、ということが問題となりました。既にこのような手法には相続税の評価の引き下げができないようメスがはいりましたが、いずれにしても節税を前面に出した場当たり的な手法、取引はどこかでその歪みが生じると考えて間違いありません。

かといって、将来、たくさんの相続税を納めなければならないことが分かっているにも関わらず、何もしないというのも少し心配です。

 

いずれにしても、それぞれの家族構成、財産構成、考え方、かけられる時間などによって財産承継の方向性や効果は変わってきます。ただし、相続対策にウルトラCはありません。

 

(著者：不動産コンサルタント　伊藤）