賃貸経営

１　はじめに

賃借人の家賃滞納が続き、解消される見込みもない場合、最終的には賃貸借契約を解除して建物の明渡しを求めることが考えられますが、今回は明渡しまでの基本的な流れをご説明したいと思います。

 

 

 

２　明渡しまでの流れ

「契約解除」→「交渉・訴訟」→「強制執行」

 

　⑴　契約解除

賃貸借契約の解除が認められるためには、賃貸人との信頼関係が破壊されたと言える程度の家賃滞納が必要ですが、一応の目安としては、３ヶ月程度の滞納があれば解除が認められる傾向にあります。

通常の場合は、直ちに契約を解除するのではなく、賃借人に最後の機会を与えるために滞納家賃の支払を催告し、それでも支払がなければ契約解除となります。この催告や解除の通知は、後々争いなることを避けるために内容証明郵便で送付します。もし催促を受けた賃借人が滞納分を支払った場合は、解除が認められないこともあります。

 

⑵　交渉・訴訟

上記の通知によって賃貸借契約が解除された場合、まずは賃借人に対し、任意の明渡しを求めて話合いを持ちかけます。

具体的には、明渡しの期限や滞納家賃の支払方法のほか、転居先の確保や引越費用の負担などについて話し合うこともあります。

話合いがまとまったら明渡合意書を取り交わし、所定の期限までに明渡しを実行してもらうこととなります。ひととおり荷物の搬出等が終わりましたら、建物内の状況を確認し、鍵の引渡しを受けて明渡完了となります。

ただ、賃借人は、自分の居住や事業等のために建物を使用していますので、賃貸借契約を解除しても直ちに明渡しに応じるわけではないのが実情です。その場合、明渡しを実行するためには明渡訴訟を提起する必要がありますが、特に争いのないケースでも、最終的に判決が出るまで３ヶ月～半年程度はかかっています。

ただ、訴訟の進行中でも、賃借人が自ら明渡しをすることになれば、和解によって早期の明渡しを実現できることもあります。

 

　⑶　強制執行

明渡訴訟において、最終的に明渡しを命じる旨の判決が出たとしても、相手方が応じないようであれば、裁判所を通した強制執行の手続が必要となります。まずは執行官との協議を経て、賃借人に対する明渡しの催告（１ヶ月程度の期限を定めて明渡しを求める）を行い、それでも賃借人が応じない場合は、明渡しの断行を実施します。その場合は、搬出業者が建物内の物品を全て運び出し、鍵を交換することによって明渡しが完了となります。

運び出された物品は別の場所で保管され、後日売却されることもありますが、そもそも無価値であることがほとんどなので、売却代金をもって滞納家賃の支払に充てることも期待できません。また、物品の搬出や鍵交換の費用等についても、賃借人が資力不足で支払えないことから、結局は賃貸人が負担せざるを得ないことも多くあります。

 

３　まとめ

家賃滞納により建物の明渡しを求める場合、最終的に強制執行まで進むケースはさほど多くありませんが、賃借人としては、契約解除から強制執行まで数ヶ月から１年近くの間は建物に居座ることができてしまい、その間の家賃分（家賃相当損害金）の回収も期待できないのが実情です。このようなリスクを避けるためにも、賃貸人としてはできる限り話合いによって早期に明渡しを実現したいところです。

今回は、建物明渡しのごく基本的な流れをご説明しましたが、実際の現場では、明渡しまでの過程で様々な問題が生じ、スムーズに進まないことも少なくありません。次回は、実際に問題が生じたケースや対処方法等もご紹介したいと思います。

 

（著者：弁護士　戸門）