賃貸経営

賃貸に関わる不動産会社といっても業務内容は様々です。

今回はそれぞれの業務内容についてご説明いたします。

 

 

①【仲介業務】

入居者募集に関わる業務全般を行います。具体的には、入居者募集や入居審査、賃貸借契約などです。

つまり借主が入居した後の管理業務は、この仲介業務には含まれません。管理業務は貸主自身が行い、不動産会社には入居者募集に業務だけを依頼したい場合には、この仲介業務を依頼することになります。

仲介業務だけを依頼している不動産会社が、手数料を受け取らずに修理手配や入居者からの問い合わせの窓口となってくれているところもあります。これはその不動産会社がサービス的にしてくれているのです。次の空室募集の受注やアパート建替え・売却など、将来的に仕事の依頼がもらえることへの不動産会社の期待が込められています。

また不動産会社よってお客様（借主）をつける能力に差があります。また実務経験が豊富なスタッフがいる会社を選ぶことも契約トラブルを防ぐ上でも大切なことです。依頼する不動産会社はよく検討しましょう。

 

　　②【管理業務】

借主が入居した後の入居者への対応や建物管理など、管理に関する業務です。

入居者からの苦情対応、家賃集金、建物・設備修繕・解約手続や解約後の敷金精算等の手続きが一般的な業務内容です。また管理を受託した建物の空室募集も行っています。　建物所有者にとっては管理業務の手間がないというメリットがあります。ただし後述するサブリースと異なり、空室があると収入は減ります。

 

管理業務内容は様々であり、契約内容や不動産会社によって委託する内容が変わります。不動産会社に支払う管理手数料相場は賃料の5％前後ですが、業務内容や不動産会社によって異なります。管理業務を契約する際にはどのような業務になるのかをよく確認をしましょう。

また安価な管理手数料を謳い文句にしている不動産会社も見受けられますが、管理業務は非常に手間がかかります。OA化が進んでいるとはいえ、業務はトラブル対応や修理手配調整等が中心になりますので、マンパワーが必須な業務です。

管理手数料を低く抑ようとすれば対応スタッフ数を減らさざるを得ません。そうなりますと1人の受け持つ担当戸数が増え、業務が追いつかなくなります。

結果、トラブル対応などが後手に回ることになり問題が大きくなります。場合によっては不動産会社では対応しきれない問題に発展することもあり、入居者が退去する原因にもなりますので、管理業務を依頼するときにも不動産業者の選択をよく検討しましょう。

 

 

 

 

　　③【サブリース】

サブリースとはアパートなど賃貸住宅を不動産会社(以下、サブリース会社)が一括で借り上げて、入居者へ転貸する形式です。

不動産会社が入居者募集から管理業務まですべて行い、建物所有者には空室の有無に関係なく、契約した賃料が支払われるのが一般的です。「家賃保証」などのサービスがあるものは、このサブリース契約がほとんどです。

サブリースのメリットとしては、管理業務の手間がなく、安定的に家賃収入を得られることですが、実務上、サブリースでのトラブルが多発しております。

具体的には、保証賃料の値下げや修繕費が相場に比べて高いこと、毎月取られる管理費が高い等です。

政府は、サブリース事業者とオーナーとのトラブルを防止するため、これらを規制する法律「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（サブリース新法）」を創設しました。

これにより、サブリース事業者は、家賃が減額される可能性があることや、サブリース事業者からの契約解除の可能性があること、貸主（オーナー）から解約する場合は借地借家法の規定により正当事由が必要であること等を、オーナーに説明しなければならないことになりました。

サブリース契約の締結を検討している方、不動産会社の選び方でお困りの方は、契約締結前に弊協会へご相談ください。

 

（著者：見留）