賃貸経営

１　はじめに

前回のコラムでは、家賃の滞納により明渡しを求める場合の流れをご説明しましたが、実際の現場では色々なトラブルがあり、思うように進まないことも少なくありません。今回はトラブル事例と対処方法についてご説明したいと思います。

 

 

 

 

２　賃借人が行方不明になっている

賃借人が家賃を支払わないまま行方不明になってしまうことがありますが、このままでは契約解除を通知することができず、明渡しを求めることもできません。何とか居場所を突き止めるため、住民票の取得や関係者の聴取などの調査を尽くしますが、それでも居場所が分からなければ、建物明渡しを求めて訴訟を提起することが考えられます。

相手方が行方不明でも、公示送達という方法で訴訟を進めることができます（裁判所の掲示板等で訴訟提起された旨が公示されます）。

所在調査をする中で、賃借人が亡くなっていたことが判明するケースもあります。この場合は、相続人に対して賃貸借契約の解除を通知するとともに明渡しを求めますが、特に賃借人との関係が疎遠であったりするとなかなか協力を得られず話合いが難航することもあります。

ちなみに、賃借人が行方不明であるからといって、建物内に無断で立ち入って荷物の片付けや鍵の交換などをすることは認められません。住居侵入罪や窃盗罪などに該当し、あるいは損害賠償を請求されてしまうリスクがありますのでご注意ください。

 

３　転居先が決まらない

賃貸借契約を解除された賃借人としては、退去しなければならないことは分かっていても、特にご高齢の方やご病気を抱えている方などは転居先を確保することも容易ではありません。

親族にお願いして引き受けてもらったり、介護施設への入所のお手伝いをすることもあります。また、転居にあたっては、引越費用や転居先の入居費用など様々なお金がかかるため、現実問題として資力がなければ明渡しを進めることもできません。賃借人の状況によっては、生活保護を申請しなければならないこともあります。

もちろん本来は賃借人が自らの責任で退去しなければなりませんが、実際は積極的に動かないことも少なくないので、賃貸人側ができるだけ協力することがスムーズな明渡しに繋がります。賃借人がどうしても退去しなければ最終的には強制執行となりますが、転居先が決まっていない状況で強制的に退去させることはできないので、あらかじめ転居先の確保に協力することが必要になります。

 

４　賃借人以外の人が住んでいる

賃借人が任意に明渡しをしないため、賃借人に対する建物明渡訴訟を提起して勝訴判決を得たとしても、賃借人に代わって第三者が建物を使用していた場合は、その者に対して強制執行をすることができなくなってしまいます。

少し特殊なケースですが、悪質な賃借人が明渡しを阻止するためにわざと第三者に使用させることもありますので、これを未然に防止するためには、占有移転禁止の仮処分という裁判所の手続をとることができます。この仮処分が認められれば、当該建物を第三者に使用させることが禁止され、仮に第三者が使用していたとしても強制的に退去させることが可能となります。滞納家賃の請求や契約解除の通知をしても賃借人が一切応答しないなど、何らかの疑わしい徴候が見られるようであれば、このような仮処分も一つの選択肢となるでしょう。

 

５　最後に

今回ご紹介した事例以外にも、様々な事情によって建物明渡しが難航するケースがありますので、少しでも気になる点がありましたらお早めに専門家にご相談頂ければと思います。

 

 

（著者：弁護士　戸門）