賃貸経営

１　はじめに

土地や建物の賃貸借契約書を作成するにあたって、将来の紛争防止等のために様々な特約を取り決めることがあります。

当事者双方が合意すれば自由に取り決められるのが原則ですが、その内容によっては、借地借家法などのルールに基づき無効とされてしまうリスクもあります。そこで今回は、実際に問題となりやすい特約をいくつか紹介したいと思います。

 

 

 

 

２　敷引特約

建物賃貸借契約が終了し、賃貸人が預かり敷金を返還するときに、あらかじめ取り決めた金額を差し引く旨の特約を敷引特約といいます。

建物について賃借人が通常の使用をした場合に生じる損耗（通常損耗）や経年変化の補修費用は、原則として賃貸人の負担とされていますが、これを賃借人に負担させる趣旨で敷引特約を定めることがあります。ただ、賃借人が個人消費者である場合は、差し引く金額が高過ぎると消費者契約法に反する可能性があるので、あくまで上記の補修費用として想定される範囲内の金額に止めておくことが重要です。また、通常は年数が経過するにつれて補修箇所も増えてくるので、契約の経過年数に応じて敷引額を徐々に上げていく取り決めも合理的と言えるでしょう。

 

３　賃料の減額禁止

土地や建物について一旦賃料を取り決めても、その後の公租公課や土地建物価格の上昇・低下、あるいは経済事情の変動等によって不相当となった場合は、お互いに賃料の改定を請求できるのが原則です。この点、賃貸人としては、賃料の減額を行わない旨の特約を入れることがありますが、このような特約は賃借人に不利益な内容であるため、借地借家法により無効と判断されやすいところです。ただ、仮に無効であるとしても、この特約の存在が適正賃料の算定に影響することがあるので、全く意味がないとまでは言えません。

 

４　残置物の放棄

建物賃貸借契約が終了して建物を明け渡す際に、賃借人が建物内の残置物の所有権を放棄する旨の特約です。

賃借人が物品を残したまま退去してしまり連絡が取れなくなることがありますが、このような残置物を賃貸人が無断で搬出・処分することは認められないので、あらかじめ残置物の所有権を放棄させることによって、賃貸人が自ら搬出・処分できるようにすることを目的としています。このような特約も基本的には有効ですが、あくまで賃借人が退去した後の搬出・処分を前提としており、賃借人がまだ居住している場合には搬出・処分できないと判断されやすいので注意が必要です。

 

５　賃借人の死亡による契約終了

賃借人が高齢であり、将来的に子や孫が居住する予定もない場合などは、賃借人の死亡により賃貸借契約を終了とする旨の特約を定めることが考えられます。

しかし、賃借人が死亡した場合は、相続人との賃貸借契約が継続するのが本来の形なので、それを契約終了とする特約は賃借人側に不利な内容として無効とされてしまう可能性があります。ただ、建物賃貸借に関しては、一定の要件を充たせば、都道府県の認可を得ることによって「終身建物賃貸借契約」（賃借人の死亡時に終了する契約）を締結することが可能とされています。

 

６　終わりに

賃貸借契約の特約には上記以外にも様々なものがありますが、その有効性については微妙な判断を要するものも少なくありません。後になって無効と判断されてしまうことがないように、少しでも気になる方はあらかじめご相談されることをお勧めいたします。

 

（著者：弁護士　戸門）