賃貸経営

１　はじめに

借地・借家契約において、賃料等の支払を担保するために連帯保証人を付けているケースは多く見られますが、今回は、近年の民法改正も踏まえ、連帯保証人に請求できる範囲や注意点についてご説明したいと思います。

 

 

 

 

２　連帯保証人の責任

（１）責任の範囲

賃貸借契約の連帯保証人は、賃借人の債務について責任を負う立場にあります。その具体的な範囲については、基本的には契約で定めた内容によりますが、通常、賃貸借契約書には、「連帯保証人は、賃借人と連帯して、本契約から生じる一切の債務を負担する。」といった条項が定められています。

この場合、連帯保証人が責任を負うのは、賃料はもちろん、更新料、契約終了に伴う原状回復費用、契約終了から明渡しまでの賃料相当損害金等も含まれます。

一方、契約終了に伴う明渡債務は含まれませんので、賃借人が明渡しに応じない場合や音信不通になった場合でも、賃貸人が連帯保証人に対して賃貸物の明渡しを求めることはできないとされています。

 

（２）契約更新や相続の場合

借地・借家契約の契約期間が満了し、契約が更新した場合は、改めて契約を締結し直さなくても、特段の事情がない限り自動的に連帯保証人の責任は継続することになります。

連帯保証人が亡くなった場合は、連帯保証債務は相続の対象となりますので、相続人が連帯保証人の地位を承継します。また、賃借人が亡くなった場合、その相続人が負うことになる賃貸借契約上の債務については連帯保証人の責任が及ぶと解されています。

 

３　連帯保証に関する民法改正

（１）極度額の定め

令和２年４月１日施行の改正民法では、保証人の責任が無制限に広がることを防ぐため、保証人（法人は除く）が負う責任の極度額（上限額）を定めることが必要となりました。

令和２年４月１日以降に締結された賃貸借契約や更新契約についてはこの規定が適用されますので、契約書には一定の極度額を定めなければなりません。極度額が高すぎると無効となるリスクもありますが、一般的に賃料１２ヶ月～２４ヶ月程度であれば特に問題ないと思われます。

一方、改正民法が適用される前の契約についても、連帯保証人に対して無制限に請求できるわけではありません。裁判例では、賃貸人が連帯保証人に対して約７年分（約１０００万円）の未払賃料の支払を請求したところ、賃貸人は契約解除等の措置を講じることなく約７年にわたって漫然と未払賃料を増加させたことから、賃貸人の請求は信義則に反するとして、未払賃料３年分の請求のみ認められたケースがあります。

賃貸人としては、日頃から賃料入金の管理をしっかり行い、未払が続くようであれば適切なタイミングで契約解除や連帯保証人への請求を実行することが重要です。

 

（２）情報提供義務

上記の民法改正では、賃貸人は連帯保証人の求めに応じ、賃借人の賃料滞納の有無や残額等について情報提供しなければならないとする規定が新設されました。保証債務を履行する可能性やその金額等について予見可能性を与えることによって連帯保証人を保護することを目的としています。ただ、実際に情報提供がなされているケースは多くないと思われます。

 

４　まとめ

以上のとおり、連帯保証人についても様々なルールが存在し、特に近年は保証人保護の観点から改正が行われているところです。賃貸人としては、連帯保証人を付ければ安心というわけではありませんので、不測の事態を避けるためにも、契約書の文言や請求のタイミング等についてご注意頂ければと思います。

 

（著者：弁護士　戸門）